作为全国楼市的“堡垒”，北京楼市的市场趋势无疑是整个房地产业的风向标。

    自去年初“做秀式假摔”和近一年僵持、低迷、交易量下滑后，2009年北京房地产市场显得更加关键。实际上，无论开发商承认与否，政府和专家都已一致认为2008年北京房价并没有大幅下跌，而2009年下调趋势将非常明显。但是，如何把握整个北京房地产业下调趋势，却值得研究。为此，记者多角度多方位调查采访，以求对该问题的求解提供一个视角。

    开发商“特价房”促销

    “特价房是70平方米一套，70万元，平均为10000元/平方米。”万年花城位于北京西南三环边，售楼小姐向以购房者身份询价的记者表示，该楼盘非特价房价格均价为12000元/平方米，即使一次性付款，也无过多折扣或优惠。记者粗算，如此一来，上述特价房价格较非特价房价格下调了超过16%。

    无独有偶，位置较万年花城更近市中心的CUV精装公寓项目给记者发短信称：“岁末真情回馈，推出63-93平米特惠户型，震撼起价8999元/平米。”这较春节前一周记者实地调查时13000元/平方米的报价，足足下调了近4000元/平方米，价格跌幅高达30.8%。

    记者曾以购房者身份实地调查了北京“学院派”、“西城晶华”、“UHN国际村”、“裘马都”、“华美橡树岭”等十几处楼盘。归纳起来，北京开发商整体上仍在“死扛”，有很多开发商是以“特价房”促销方式寻底问价，鲜有开发商降价一步到位，而这导致北京楼市观望气氛仍然浓重。

    “北京房价在降，但实际幅度并不是很大，可以说还没到位。”家住北京城西石景山附近的王志远先生告诉记者，他确有买房的打算，“但感觉开发商还在观望，所以自己还想再等等。”

    北京市统计局1月21日公布2008年北京市经济发展情况时称，2008年全年北京商品房销售面积1335.4万平方米，比2007年下降了38.6%。但是房价并没有出现明显下滑，比2007年上涨9.5%，涨幅回落了1.9个百分点。

    记者此前了解到，就在王先生家所在区域，2008年12月14日，石景山区的远洋·沁山水低价入市，因11000元/平方米的区域低价而受追捧，出现了难得一见的排队现象。

    “项目开盘前，开发商向我们以往住户做了市场调研。”记者的一位朋友、远洋山水前期住户徐先生告诉记者，当时前期远洋山水二手房的价格在12000元/平方米左右，而开发商将开盘价直接定到11000元/平方米，所以“大家都比较认可。”

    “东南西北中，北京各个方位的房价都有在打折降价的，但幅度却都很‘尴尬’。”中国指数研究院副院长陈晟指出，是一步降到位，还是钝刀子割肉慢慢降价，对于北京开发商而言各不相同，而从2008年不同项目价格调整实践的实际效果来看，一步降到位最有效。

    对此，全国人大财经委副主任、前央行副行长吴晓灵也曾直言，“房价回归理性是启动正常消费的基础，房产商一步降价到位是明智的选择，并建议房地产商要理性地对待房地产调控的效果。”

    也正是在这种背景下，北京市市长在工作会上明确表态，“房价过高，不救市。”
   
    各项交易数据全面下滑

    “钝刀子割肉”式的慢慢降价造成的不明心理预期，加之元旦、春节的影响，北京1月份楼市供需双降，愈显低迷完全在意料之中。

    “前几年楼市热浪滚滚，市场对于住房交易统计数据也不太在意，现在开发商们又对每个月的交易量、房地产开发投资增长率等数据重新重视起来。