东是今年高端写字楼成交最为活跃的区域，今年以来成交面积已达到15.6万平方米，相当于去年全年的六倍。浦东的高端写字楼成交，大多集中在陆家嘴地区。环球金融中心的散售曾一度成为楼市的焦点，9月被整购的二十一世纪中心大厦更是沪上首次出现的单价超过10万元的写字楼。

　　此外，虹口和徐汇的高端写字楼成交量也相比去年出现了大幅增长，分列全市2、3位。虹口区的高端写字楼成交集中于北外滩地区，在8月被整购的上海港国际客运中心，单价高达6万元，尤其引人瞩目。徐汇区绿地滨江国际中心，今年成交面积达到5.1万平方米，是今年成交面积最大的高端写字楼项目。

　　2011年上海销售型写字楼阶段型交替活跃，上半年外郊环中小面积的SOHO、酒店式公寓成交活跃，如宝山万达广场、绿地风尚天地、龙湖郦城MOCO等；在一季度除了环球金融中心整层出售引人注目之外，太平洋保险以44亿元的价格，从亚太置业手中收购原李嘉诚旗下上海超甲级项目世纪商贸广场则掀起了另一波市场浪潮。

　　下半年，市中心大宗收购较活跃，如长宁商业中心、嘉瑞国际广场和北外滩国客中心、浦东陆家嘴二十一世纪中心大厦等大宗成交。

　　二季度以来，上海写字楼整购市场活跃，出现多宗整体交易。昆山统一食品公司通过股权收购的方式以6.3亿元收购了长宁临空园区的"卡帝乐鳄鱼大厦"，宝钢旗下宝钢资源斥资15.42亿元从方兴地产购入上海港国际客运中心一号办公楼，折合单价72000/平方米。

　　在今年上海房地产大宗投资市场中，最为显眼的莫过于环球金融中心的整层出售。今年年初2月份，汤臣集团发布公告称以2.67亿元的价格收购了环球金融中心72层，楼面单价约为8.3万元。自此之后，包括天平保险、新源控股、上海睿颖、Bread n butter、宝钢集团等在内的境内外各路资金纷纷出手，收购了环球金融中心一层或两层楼面，成交均价均在8.3万元/平方米左右。

　　市场综述

　　三个中心进程加快  写字楼后市值得期待

　　根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，上海写字楼市场平均售价26698元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升24.6%；平均租金246元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上升16.6%；平均空置率7.6%，与2010年相比下降28.3%。

　　从供需关系来看，根据房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，而市场整体吸纳量为179万平方米，较于2010年的153万平米，增加17.0%。

　　从租售价格来看，租金和售价上升明显，双双同创新高，更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，上海写字楼市场在2011年表现良好。

　　从商圈结构来看，上海写字楼商圈多元化趋势业已成形。纵观上海，不同的区域不仅在行政划分上有着泾渭分明的界限，区域中的写字楼更是有着各自不同的精彩。2011年的上海写字楼区域市场风起水起，卢湾黄浦合并，强强联手打造区域文化；陆家嘴国金中心登陆，引领奢华与时尚；后世博经济起步，徐汇滨江强势打造；长宁大虹桥成众开发商的激战热土；虹口北外滩欲成就高端商务区。所有这些无疑将对未来的上海写字楼市场产生积极影响。

　　展望

　　下半年，上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息出台，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，并要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。这意味着开发企业和投资者"一哄而上"，持续推高商业地产市场价格的局面将降温，开发商拿地投资将更为谨慎，急于回笼资金的开发商或更依赖整购交