房讯网独家发布房讯房地产研究院(CORC)2011年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。

　　宏观经济

　　上海市统计局公布的2011年经济数据显示，上海去年实现生产总值（GDP）19,195.69亿元（人民币，下同），同比增长8.2%，人均GDP达到8.256万元，折合1.2784万美元居全国各省级区域之首。按世界银行此前公布的数据，上海人均GDP已逼近世界排名第45位的匈牙利，达到了中等富裕国家水平。

　　8%左右的经济增长速度，对处于经济转型中的上海，是比较合适的增长速度，预计未来几年上海仍能保持这一增速。

　　数据显示，上海居民消费价格指数（CPI）涨幅回落，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨幅度最大，为10.8%，居住类价格涨5.4%，烟酒、衣着类、医疗保健、交通通信类均有不同幅度上涨，惟娱乐教育文化用品及服务类价格同比有小幅下降。

　　而上海房地产业去年实现增加值1,019.68亿元，同比下降了2.4%，占第三产业增加值的比重也从2005年的15%下降至9.2%。

　　商品住宅销售面积降12.6%。

　　全年商品房销售面积1,771.3万平方米，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1,473.72万平方米，下降12.6%

　　写字楼市场

　　2011年，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。在上海，受到国家房产调控政策的影响，2011年住宅的投资额和成交量均大幅下降，写字楼市场相对平稳，售价水平、租金水平在下半年有明显上涨。

　　临近年底，上海写字楼市场突然涌现一轮购买热潮。仅在陆家嘴区域，便有上海环球金融中心和中融碧玉蓝天陆续出现整层交易。一方面，写字楼租金赁行情的水涨船高带动投资市场交投活跃，另一方面为了缓解资金压力甚至获利套现，更多的甲级写字楼开发商愿意散售。

　　传统 CBD甲级写字楼现有楼盘入住率高达 95%，新入市楼盘预租情况良好，企业租赁新入市楼盘积极，例如今年推出的静安嘉里中心、古北国际财富中心、东方金融广场均以市场平均价格出租，未因新入市而低价促销；与此同时，新兴地区写字楼租赁竞争激烈，闸北、普陀、虹口、徐汇区全年有持续的供应量入市，不少项目享受有政府政策性支持，但有注册税务要求。郊县区域的写字楼成为写字楼销售市场的又一个热点区域。

　　CORC分析认为，虽然短期来看写字楼市场仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来上海写字楼市场继续增长的主要负面因素。

　　更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，上海写字楼市场在2011年表现良好。

　　在调控政策下，资金为何选择写字楼，CORC分析认为，原因主要有以下三点：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

　　根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，上海写字楼市场平均售价26698元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升24.6%；平均租金246元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上升16.6%；平均空置率7.6%，与2010年相比下降28.3%。

　　市场供应

　　传统商圈表现稳定 郊县区域反应冷淡

　　根据CORC统计，2011 年上海写字楼的全年供应面积为202 万平方米，与2010年相比下降12.1%。

　　租务市场

　　由于浦西和浦东中央商务区内的供给不足，导致市场空置率