我们在座的不知道有多少人自己在办企业，注册公司，只要你注册公司你都会想的很明白，这个公司一旦注册就要尽快的得利，要把成本压到最低，用短平快的方式捕捉最好的产品，发展它，完成它，销售它，获得利益，获得利益之后再考虑下一步做什么，或者下一个周期用更大的房子，或者下一个周期我的产品对象是天津，或者上海，有可能搬迁，这都是我们面对的客户他的选择方式或者说心里的打算，这是客户的不同，这是第二个大的不同。

　　第三个大的不同属于园区的管理不同，作为工业园区产业园区的管理上，和城市化的商业地产、住宅地产的管理上完全不同，我们习惯的住宅地产和商业地产，他的管理商业性，服务性的管理，而园区地产要管理的是你全心全意的为这个企业提供服务，孵化器模式，或者投资企业模式，要给它最好的服务，给它减少的成本最低，才希望你继续承担他的管理。这也是不同点。

　　所以说在这三个大点的不同上，决定了我们做产业地产的开发商角度一定是要变过来的，如果还是延续着习惯着传统房地产的开发，这一点肯定会失败，受到挫折甚至说阻碍。这是我谈的第三个问题。

　　第四点，我想说，因为我们长期在中关村那边，工作时间比较长，也对科技园的地产有许多许多的问题需要理解、解决。我前一段时间提出了对科技园区地产八个方面观念的转变，科技园区要说起来已经走过了二十几年的历史，到了现在仍然有一些科技园区没有转变观念，还在按照以前的模式走，但是再这么都下去是不行的，我们现在的独栋写字楼也好，厂房也好，实际上正在转变着一种观点，使这种能够容纳更多产业的土地怎么才能到达产业的手里。

　　我在这里简单的给大家说一下题目，八个转变都是什么呢？第一个转变是将园区性质的观念要进行转变。把种类繁多的开发区转变成产业新城，这是概念上的转变，园区、科技园区、产业园区、开发园区转变成为产业新城。为什么这么说呢，刚才我非常同意联东U谷的说法，产业地产，产业地产是最近几年提出的新的想法，以前叫工业地产，后来叫开发区地产，现在叫产业地产，我为什么同意产业地产，因为不同的产业都要在这个城区里面聚合，比如说房地产叫产业，汽车是产业，家具也是产业，种类繁多的产业，农业也是产业，还有交通也是产业，只要是一个城市，组合成一个城市所有的门类实际上都是产业，如果说以前拿一块工业地，那片拿一块住宅地等等，如果我们说都是产业用地，不同的产业用地形成了不同的城镇，旅游地产会出现旅游新城，住宅地产就会出现住宅新城，等等新城的成立，这个观点要转变，不要叫区，一定是一个城的概念，城里面大家可以认真的想，你们要为这些企业入住的人解决城里面所能提供的一切条件，才可以在这里待下去。

　　第二个转变就是用地性质要转变。刚才已经提到了，刚才说一个区变成一个城，第二个转变是工业地产转变为产业地产。

　　第三个转变是征地方式的观念转变，以前我们征地方式是征用、拆迁，把农地先征成国有建设用地，把农用性质的土地变成城市建设用地，慢慢的进入到我们的规划当中进一步开发。我提出的第三个观念转变是把强行征用变成合作利用，不同的角色不管是集体的农用地还是工业的残留工厂，还是现有的一些坡地、荒地，遇到一些现行政策不能解决的时候，把它合作起来，就变成了一种合力，共同得利，这里面提到的是共赢的利益主题。

　　第四个观念转变就变成一级投资的观念转变，一级和二级投资的转变，以前我们做开发区，一个公司从政府拿地变成一级开发，你必须进入另外一个城区才可以拿到二级产品，这里面是有很大的问题的，把这个观念要打破一下。独立投资变成所有制的合作，不要企图一家公司把所有的便宜全占了，要把整个的开发企业的利益主体研