要说园区地产，不是谁都很清楚的，即使我们在工作中已经经历了十年，从管理到开发、建设、运营的全过程，但是仍然有很多不清晰的问题，尤其现在社会发展的这么快，问题越来越多，这几个问题是什么呢？第一个问题，我想说从国家的角度来说，这么多的园区地产谁来负责任，咱们国家有多少园区地产呢？就我统计，现在在国家挂牌的，也就是说国家承认的开发区或者说高新区，专业园区现在有3400多个，涵盖的土地面积将近3万平方公里的土地面积，如果按3万平方公里容积率为一的话盖厂房、独栋、写字楼少说也有三亿平方米。

　　这么大的资产，这么大的运作量谁来认真的讨论是什么产业？怎么面对？发展过程中应该采取什么样的制度管理？发展之后预期目标是什么形态？是一个城市还是永远是一个工业区？等等这些东西都需要有人研究，我非常高兴看到在座的很多年轻人，在未来若干年，五到十年的阶段，这一定是你们面对的一个问题，一定是在解决这些问题的同时获得很多很多的机会，或者说对企业来说是利润，对社会来讲是贡献。

　　第二个问题，在园区建设过程中，我们说是经济改革，三十年来改革开放经济改革，在园区建设中是不是只经济改革，前两天的新闻大家可能会看到，胡主席到了深圳，对于三十年来深圳特区的改革开放给予了高度充分的肯定，其中有几句话或者说几个内涵，道理大家要是认真听的话可以听出来，也就是说经济改革之后面对的是什么改革，在话里面提到了管理体制的改革，他是弱化了政治体制改革的含义，但是管理体制改革对我们来说，我们面对的就是跟政治相关，跟体制相关的一种改革。

　　我们反过来说园区管理，园区管理不同于以前的管理体制，都是特事特办，一开始是两块牌子一套人马，又是企业又是政府，又不是企业，又不是政府。在这种混沌的状态下管理到今天，到了今天之后，又发展成为许多许多的企业，许多许多的投资者，同时参与到园区的建设、开发、投资、管理过程当中。

　　这种多体制、多机制，多政治形态的组成，在园区的范围内是可以试行的、是可以推动的，这也给大家留出了很多的机会和空间，我们不是单单卖房子，买房子，也不是招商企业和推动企业的发展，应该是参与了我们国家未来的体制改革，这就是第二个问题。

　　第三个问题，我是想说一下大家是否理解我们所说的产业不动产或者说园区不动产和我们习惯于参与的房地产有什么样的不同。简单说有三大方面的不同，第一个不同是土地性质的不同，这是非常根本性的东西，因为获得土地的方式现在在我国现行的政策下工业土地或者说科研用地的或者方式还是可谈的，还是可商量的，这里面就存在了政府给予你的一些机会和政府希望你在开发过程中和开发之后给政府贡献的一些东西。这一点既然拿到土地，承诺了政府的这些话，就应该为政府完成这些事儿，而不要说只要拿到土地就转变成商业，就变成商业操作模式，这样是不行的。往往就走到了擦边球甚至走到了政府要治理、管理的对象上，这一点大家要知道，工业地产和产业地产和普通房地产获得的方式不同，目标不同，管理体制也是不一样的，操作模式也是不一样的，这是第一个不同点；第二个不同点就是目标客户不同，对于普通的房地产来说，目标客户就是住宅人，或者说小业主，他们需要的服务就是非常和谐、人文、亲友的非常舒适的服务。作为我们管理者来讲，打造这种产品的时候，你要充分考虑到这些人需要什么，等待什么，未来去拿这个房子做什么等等等等，或者是还有园区周边要建什么，比如说学校、医院等等，这是商业地产城市发展方向要考虑的东西。

　　而工业地产不一样，工业地产考虑的对象首先是企业、产业，他们要做的是什么，他们要做的行为方式和他们所主张的目标和小业主完全不同，