顾云昌：中国商业地产面临四大变革

（8月16日）由全国工商联房地产商会和中国商业联合会购物中心专业委员会联合主办的“2007中国首届商业地产国际高峰论坛”上，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌指出，“中国商业地产正面临开发流程、产品结构、盈利模式、融资模式四大变革。产品结构倾向于把街和MALL形式结合起来，而赢利模式则以公司持有为主，融资上出现了与海外基金更灵活的合作方式等。”

关于开发流程的变革，顾云昌认为，商业地产最初的开发模式主要是销售，或者是反租销售。那时候，人们普遍认为，商业地产和住宅地产一样，都是拿地、贷款、建房、卖房，卖掉以后就成功了。开发商盖房子天经地义的做法就是盖房子卖房子，并且一直遵循这样的理念，也就是所谓的先地产后商业，盖了房子再说，盖了房子再卖。但是，现在看来却出现了问题，随着大型的商厦，特别是像SHOPPING MALL这样的业态的出现，如果再继续沿用这样的做法问题就比较多。

为什么现在销售缓慢？为什么招商困难？背后的原因实际上是经营上的困难导致了这种处境的出现。

“所以说，从不懂商业搞地产，要懂得商业搞地产，这是一个转折，需要在开发流程上发生变化，正确的做法应该是先商业后地产，先把商业搞清楚了，然后再搞地产开发，恐怕这个流程一定要搞清楚。” 顾云昌说。

关于产品结构的变革，顾云昌认为，“现在的问题是量虽然多了，但是有效的供应却不足。真正有效供应的一些产品经营的非常好，价位也很高，但是空置的或者经营不好的就是错位的产品，是无效供应的。对商业业态和规划都要认真地分析，产品结构如何调整？如何定位？做多大的规模？什么样的形态？改变现在这种又多又少的局面，归根到底要把产品结构进行变革。”

至于盈利模式的变革。顾云昌认为，“卖房盈利是住宅开发，商业地产应该靠经营盈利。在国外一些发达国家的商业经营就是持有，持有商业，等盈利以后再卖。所以我们的经营模式、盈利模式一定要变革。”

“据调查显示，我国现在整个持有型的物业占到了总量的近40%，原来大概只有20%多，说明我国已经进入了一个持有型的时代，这是我们的一个变革。我相信这种持有型变革肯定会大大进步。” 顾云昌说。

对于融资模式的变革。顾云昌认为，商业地产的开发，特别是大型的商场开发需要很大的投资，光靠银行贷款是远远不够的，融资模式的变革也势在必行。特别是海外基金收购中国的商业物业，这对商业地产的融资模式提出了更高的要求。

（和讯网）