中国商业地产转折期 盲目发展产生严重“脱节”

中国商业地产的发展正处于一个非常重要的转轨时期，在快速发展的同时，也存在众多的问题。应该说，我国商业地产现在到了正视问题，提升商业地产发展的质量和水平，真正体现商业地产价值和附加值的时候。在国家调整经济结构、落实科学发展观的大战略中，还没有关注到商业地产的发展方式，这一点必须引起关注。

发展商业地产至关重要商业地产在城市商业发展中的地位和作用非常重要，必须提高商业地产质量，使商业地产成为一个城市整体竞争力的重要组成部分。

首先，商业地产应该是一个城市的外在形象和展示窗口。商业设施大部分在城市的黄金地段，在城市的中心。尽管现在的一些业态尚在城乡接合部，但是很快会成为此城市中心，或者是城市的副中心。因此，商业设施、项目，商业建筑是城市的最重要的组成部分和外在的形象。看一个地区商业发达不发达，城市的面貌怎么样，最重要的表现就是商业设施，包括商业街、各种各样的专卖店。商业繁荣城市就繁荣，商业萧条城市就萧条。城以市而兴，市以城而存。所以商业地产在一个城市建设中具有举轻若重的地位和作用。

第二，商业地产是体现级差地租、土地集约利用、投资产出率最高的设施，是投入产出率最高的领域。所以，商业地产要考虑如何提高产出率，如何提高使用效率，如何提高综合效益，其中包括商业的价值和文化的价值，也包括维护稳定社会、提高社会生活品质的价值。

第三，商业地产是创造新的生活方式引导销售需求的重要载体。商业供给不仅是买卖商品，实际上我们很多新的生活方式是靠商业供给来创造的。国外的很多大的商场商品陈列，是在设计生活场景，通过商业的供给创造新的消费模式，创造新的生活方式。比如，连锁经营便利店给人们的生活创造了便利，还有自助式购物，消费者在这种种新的业态中，体验到了以前无法实现的公平交易的权利。

第四，商业地产是现代市场体系房地产市场重要的组成部分，必须研究这种房地产项目的独特性、专业性，将其建设、使用、维护规范化。现在也在兴起新的无形的市场方式，商业地产作为有形的市场，今后它和无形市场之间会产生互动，因此，在研究有形市场设定的时候，要弄清楚现代流行发展的趋势和特点。

五个突出问题中国的商业发展存在着一些不容忽视的问题，概括起来可以用10个字来描述：贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同。具体表现在五个方面：

第一是贪大。

商业地产的供给要和整个城市和农村对商业的需求相匹配，但是很多的商业地产一味追求规模，最后都变成了房地产的庞然大物。比如说，很多城市在打造的大型的Shopping Mall，都在追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。很多城市不仅打造一个Shopping Mall，还要打造若干个。一个Shopping Mall通过几年的努力还没有获利，其他的Shopping Mall就已争相在建造。再比如说大的会展中心，作为城市主体的大城市，会展中心必须是有国际一流水平的，要有大的规模和体量。但是很多不具备这样条件的城市，也在打造非常大型的作为标志性建筑的会展中心。另外如大型的购物中心，现在很多城市的大型购物中心已经出现了饱和的状态。不适当的、超过需求的贪大，这是商业地产发展中很大的问题。

第二个问题是粗放。

在很多的城市，商业地产空置问题非常严重，空置原因之一就是这些商业地产非商业化。商业地产运营必须商业化，而很多的商业地产非商业化，非专业化。住宅楼底层和住宅楼的结构、构造完全一样，但是下面的就叫商业地产了，这是没有搞清楚概念。商业地产是为了商业运营需要所建造的建筑物，是商业运营所需要的商业设施。商业设施的要求比住宅的要求要高得多。日本在废止大店法之前，就非常明确地规定了大店建筑的体量。比如说楼内要开几个门，楼内的防火设施，这些在原来日本的“大店法”之前都有具体的规定，现在日本改成大店选址法，主要是规范选址，而内部的设计则不体现在法律中。我国的大部分的商业地产可以说是非商业化的地产，只不过是在建造以后力图把它变成商铺，变成比住宅销售价格更高的销售面积。

第三个问题是盲目。

所谓盲目就是说我们在建造这些商业设施的时候，没有建造之前的可行性研究，购买力的分析，客流量的分析，预期利润的分析，预期销售额的分析，对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。对于商业供给，即同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析。近年来国内好几个大的批发市场、购物中心都因此而倒闭。

第四个问题是奢侈。

商业的魅力在于商品、服务、商品陈列业的艺术，而不仅仅是只有豪华的装饰。现在很多大型的商场、会展中心等，里外的装修都非常豪华和奢侈。我在杭州住过一个酒店，号称是超五星级，连酒店的柱子都是金箔的。我觉得地产更重要的并不是外在，而是内在的功能能否适合需要。一个地产的项目能不能成功和后期的运营有直接的关系，必须有非常漂亮的商品陈列、有非常好的功能，这比贴银、贴金更重要。

第五个问题是趋同。

一方面很多的商业地产是非专业化、非商业化的，而那些即使是商业化的、专门为商业设施建造的地产，也存在同质化的问题，特色不明显。国内很多大型商业地产的运营模式趋同，档次也趋同，里面东西都差不多，是大综合，特色不明显，吸引力不强。

原因在于发展脱节造成我国城市商业地产各种问题的主要原因在于，城市商业地产的建设与城市发展规划、消费需求以及商业运营等存在严重脱节现象。

首先，商业地产建设、网点建设和整个城市的发展以及规划相脱节。很多城市商业网点的规划，还没有纳入到城市规划具有法律效益的规划范畴之中。尽管各地省以上的城市已经完成城市网点规划，地市级城市也接近完成，但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效力，因而网点规划没有约束性。

其次，商业地产项目和网点建设的流程相脱节。大型项目需要专家的评审、社会的评审和商业主管部门的审核，但到目前为止，我国城市商业网点管理条例尚未制定完成。争相建设，无序竞争，使商业项目供给过剩。目前，我国商业地产的空置率已经达到了20%以上。

第三，商业地产项目和商户需求相脱节。很多商业地产项目在设计的时候，没有事先规划特定的业态和商业模式。

第四，商业地产项目和整体运营相脱节。很多的商业地产项目建成以后就按销售面积开始销售，造成了整体建筑的分割经营，没有统一的经营、规则、陈列、管理。这样的地产建得再好，从运营状态、陈列状态、管理状态各方面来说，都是失败的。东北某地的一个地下商场，据说投资了十几个亿，一进入该地下商场就能看到大理石雕塑，但是里面卖的是什么呢？也就是卖义乌的领带和皮带，投资运营产出极不匹配。按照这个经营档次，100年也赚不回投资。

再一个就是商业地产项目和消费者购买欲望相脱节。很多商业地产项目在设计、研发、建筑、运营、管理、整合等方面都必须改变提高，亟待转变粗放式的增长方式。如何落实科学发展观，转变经济增长方式？这是对商业地产提出的新的课题和新的要求。

新的商业模式创造新的地产模式，新的地产模式创造新的运营模式，新的运营模式创造新的消费模式。总之商业地产是一个跨学科的，高度技术化、知识化、商业化这样的一个综合性的问题。只研究地产解决不了这个问题，只研究商业也不可能解决这个问题，只研究供给解决不了这个问题，只解决消费也解决不了这个问题。商业地产是多学科、跨领域的高度融合，应该更加综合、更加系统地研究商业地产的健康发展，提升商业地产发展的质量和水平。

（中国商报）