一季度，深圳市房地产开发投资70.09亿元，其中新建商品住宅投资43.9亿元，分别比去年同期下降18.74％和25.75％；商品房和住宅新开工面积同比分别下降39.18％和45.89％。

　　原因在于，目前开发商大多处于消化存量房阶段，新开工建设积极性不高；新开工用地大多数为2006年以来的高价地，土地购置高成本导致开发商延缓了开发进程；房价走低和存量消化压力的增大，造成开发商资金状况未能得到根本改善。

　　多种迹象表明，此次回暖只是去年以来被压制的刚性需求的短暂释放，以及房地产商刻意营造下的“伪火爆”，行业全面回暖条件尚不具备。“目前，我还没有看到可支撑这波热潮的后续力量。”深圳大学国际金融研究所所长国世平指出。

　　规模瓶颈致弹性不足

　　基于对后期市场不甚乐观的判断，万科表示，“希望今年销售额能超过2008年。”实际上，万科面临的挑战不止于此。

　　中银国际田世欣告诉记者，尽管今年3月份销售金额环比上升57.8%，但一季度万科的销售增速慢于已公布一季度销售收入的中国海外发展、保利地产和富力地产，也低于8个重点城市一季度的销售量反弹幅度（55%左右）。“这显示规模瓶颈对万科的影响已浮现。”同时万科2009年的均价和毛利率的下降趋势相当明显，“业绩弹性在市场反弹状况下显得不足”。

　　2008年年报显示，万科结算毛利率由2007年的30.5%下降至28.15%，下降2.34个百分点。此外，由于今年房价仍可能小幅下降；而且，万科在2009年的结算项目主要是来自于2008年的销售，2007年高价地也将更多地进入2009年的结算，因此估计今年万科结算毛利仍将继续下滑，可能会在20%-23%，甚至不排除大幅下降的可能。

　　记者还注意到，相对万科毛利的下滑，保利地产等公司毛利却保持了上升趋势。

　　2008年，保利地产实现归属母公司所有者净利润22.4亿元，业绩同比大增50%，公司全年实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%，业内领先；公司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%。

　　此外，对比万科、保利、华发三家公司的期间费用率可以看到，近年来，保利、华发的期间费用率显著下降，而万科不仅没下降反而小幅上升。保利地产2008年期间费用率由5.32%降低到4.77%，而万科2009年的目标是促使期间费用率下降20%。

　　不过，万科也有较业内优秀的一面。

　　比如，万科每股预收账款降幅就小于其他房地产公司。万科目前的财务也较安全。截至去年末，公司资产负债率为67.44%，净负债率33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点，低于行业平均水平。期末持有现金199.8亿元，未付的约定资本项目支出及投资款共计232亿元，其中支付地价26亿元，工程款约206亿元。资金压力不大。

　　即便如此，高华证券王逸还是将万科2009-2011年的盈利预测分别下调13%、25%及12%，并预测其利润率将于2009年底触底，且未来3年内，不大可能恢复至2007年水平。

　　基金减持3.39亿股

　　券商研究员的谨慎判断获得了基金们的认可。

　　截至4月20日，已有16家基金公司旗下141只基金率先披露一季报。数据显示，一季度，已公布季报的基金较去年底共减持万科3.39亿股。

　　天相投顾统计显示，从100只积极投资偏股型基金投资行业看，金融保险、机械设备仪表和房地产为基金持有的前三大行业，行业集中度由33.19%大幅上升到40.15%。其中，金融保险行业以6.41%的增持比例居于首位，而房地产连续两个季度被基金较大比例增持。

　　房地产形势的好转，似乎已体现在基金增仓中，但业绩增速放缓的万科显然没有这么幸运，虽仍稳居基金第五大重仓股，但是相对去年底，总持仓在减少。

　　目前，共有58只已披露季报的基金持有万科15.42亿股，占流通股比的16.42%，持股减少3.39亿股。