喜中有忧

　　率先采取降价策略的万科安然度过楼市调整的2008年，并且在今年以来的楼市小阳春中取得了不错的销售增长。

　　但此过程中暴露出的结算毛利下滑、期间费用率高以及受制规模瓶颈，销售反弹幅度小等问题，将为其2009年的业绩保持带来不小的难度。

　　业内人士指出，今年，万科结算毛利依然面临较大幅下降风险，而其利润率要恢复到2007年水平至少需要三年。多家基金已开始在一季度减持万科，已披露季报的基金持股总量较去年底减少3.39亿股，持股家数同为58家。

　　对此，万科管理层强调，目前楼市的反弹只是局部情况，房地产行业的调整还未结束，今年万科将采取积极的市场化定价策略，以活跃市场、促进成交为主要目标；产品结构将向刚性需求、小户型调整；其次将保持谨慎，坚持现金为王，量入为出，确保公司资金流安全，“争取今年销售额能超过去年”。

　　已锁定收入400亿元

　　分析月度和季度销售数据可以看出，万科在2007年第三季度实现破纪录的销售面积210.4万平方米、销售金额193.2亿元后，开始走向下降通道。

　　2008年一季度销售面积和销售金额萎缩至114.5万平方米和101亿元，但同比高出一倍左右。

　　去年二季度，销售金额虽同比微增，但销售面积同比下滑， 此后两项指标同比均出现降低。

　　去年第三季度创出本轮楼市调整以来的次低点，销售面积和销售金额仅136.6万平方米和114.8亿元。

　　不过，万科实施降价策略初期，其季度销售均价并未明显下降，2007年第三季度到2008年第二季度维持在8821-9273元/平方米的高位，其中2008年第二季度创出季度销售最高均价。

　　去年第三季度以后，万科季度销售均价才开始有较大幅度降低，第四季度最低为7930元/平方米。随着价格的降低，万科的销售量和销售金额环比在去年四季度开始缓慢回升，分别增长13.18%和6.79%。

　　实际上，扣除每年1、2月份的传统淡季后，月度数据分析表明，本次调整对万科的影响在去年7月份达到最低点，单月销售面积和金额只有36万平方米和31.1亿元，其后月份回升到月45万平方米和35亿元的平稳水平。

　　而今年以来的楼市小阳春其实预热于去年12月份。当月，万科销售面积和金额突增至66.1万平方米和53.4亿元，两者环比增长在50%左右。今年1月，销售情况未见明显异常，同比稍有增长。2月的回暖情形可谓火爆，实现销售面积和金额为51.7万平方米和38.9亿元，均是去年同期的两倍以上。3月，因去年同期为销售顶点，万科销售面积同比只增长0.5%，均价下滑导致销售金额下降8%。

　　今年第一季度，万科共实现销售面积152.5万平方米，金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21.0%，销售均价较上季度略有上升。至此，加上2008年已销售但未结算而进入2009年销售收入的273.4亿元，万科已锁定今年收入近400亿元。

　　局部回暖

　　进入4月份，房地产成交量依旧平稳运行。

　　不过，近月楼市的回暖并没有让万科掉以轻心。

　　4月10日，万科总裁郁亮在股东大会上强调，房地产行业不能脱离整个经济大势，调整还未结束，当前楼市的回暖只是局部现象，是否成为趋势性的行业回暖还要进一步观察。

　　有上海券商研究员告诉记者，上海的房地产撤单率很高， 3月份成交量应该是虚假上升。据其透露，上海3月份的成交量中60%是之前就已确定的动迁房，而4月初非动迁房的撤单很高，现在基本上加上动迁每日成交量也不过300套左右。

　　在深圳，尽管万科管理层回应说，4月份的销售将保持稳定，但其深圳新推出的楼盘销售未见之前金域华府的抢购，截至4月16日，深圳楼盘龙虎榜上没有出现万科的楼盘。

　　据深圳市国土资源和房产管理局的报告分析，目前，该市房地产开发投资仍不乐观。今年