多此一举的交通流量。装备工业园区离城市非常远，成了独立组团。为什么离得这么远呢？是因为工业园区有很高的污染，还是什么原因让它们分离？具体操作时，产城分离，城没有产，产没有城。
　　而世界上海港城市都有发展规律的，古今中外都是以港兴市。商船来来往往，是有很大的商机的，但是现在都没有利用，临港新城规划对商业都没有考虑到。通过海运、货物中转，形成有利于货物流通、加工的区位，这就是以港兴市。当然到了集装箱时代，以港兴市的规律发生了一些变化，因为集装箱是门对门的服务，但还是可以根据物流引导商机。商业是最能吸引人气的。
　　改变规划，重视商业的力量
　　按照上海产业转型的标准，肯定要往现代服务业和先进制造业上面靠，但是这两个行业不足以容纳大量的就业人口，所以一些传统的劳动密集型的企业还是需要的。我觉得两者关系需要慎重地把握好。
　　而现在很多功能难以区分高档与否，比如商业低档吗？义乌或者绍兴的柯桥不好吗？义乌是真正的全球化，什么人都有。这样就能迅速集聚人气。
　　但是，上海复制这个模式可能比较困难，因为它是最老的工业化城市，1950年代以后又片面发展制造业，商业的精神似乎比较薄弱了。上海的商贸业也有，但是和义乌绍兴差距太大。我最近去过桐乡，那里和海宁类似，皮革市场价钱式样都好得不得了。这在上海是没有的。绍兴的轻纺市场，已经脱离了传统的市场定义，也在向两头努力，一边是做设计，把国际有名的设计师请来开工作室；另一边设法从对内贸易转向做外贸。所以上海对商业的认识远远落后于其他地方，计划经济时间可能太长了。要么一窝蜂地引进奢侈品，但实际效果很难说。
　　临港商业不行，和国际航运中心没发展起来也是有一定关系的。但是要建立自由贸易区也不是这么简单的事情，零售都跟着人在走。现在人气形不成，商业自然而然形不成。所以，要考虑积聚人气，我觉得不一定要搞自由贸易区的概念。自由贸易区会受很多的限制。除非再加新功能，将外高桥的功能添加进去，就是自由贸易区除了产品的储存以外还有加工之类的业务，那是另当别论了。但是从目前情况来看，自由贸易区规模不会很大的。因为需要隔离，外高桥的就业人口在十几万的水平，所以还是存在限制。因此，还是开放状态比较好，而不是简单地要政策。上海发展有个很大的问题，就是要政策。已经形成习惯思路，可能未来要政策会变得越来越难。所以，一直靠政策推动不是可持续发展的道路。当然像义乌发展到今天也需要一些政策：县级市原先是不设立海关之类的机构，为了配合它的发展，需要一个省直管的地位，但是它要的政策地位和上海完全是两个等量级的。
　　而尽管在管理上把主城区划出去，产业区还是非常大。规划需要调整，要在当地做产城融合，不能完全是搞工厂。同时目前工业用地的出让比较浪费。当然，这和管委会急于招商有关，也是客观因素。国外土地出让计划都做得很精细，这种情况下企业也会做成本核算，就很难出现企业自己搞宿舍的情况，这完全应该通过社会化的方法来解决。同时，临港新城要考虑布置一些一类工业，改变一下用地性质就可以了。