资金难 缺乏稳定融资渠道

　　“到目前为止，三岔子林业局已新建4865套回迁房，改建翻新5015套旧房，棚改资金来源只有三块，中央和省财政补助一块，每户2.5万元，企业自筹一块，个人承担一块。到2013年末，三岔子林业局已累计为棚改投入9000万元，主要承担在水电暖管网、道路、绿化等基础设施建设上。”吉林森工集团三岔子林业局基建管理处处长胡洁告诉中国证券报记者，还没有商业银行直接为棚改项目提供贷款。有些商业银行可以为居民出资部分提供贷款，可真正愿意贷款的居民并不多，还是从亲戚朋友借钱来解决。

　　胡洁还表示，最近国家开发银行已来考察，了解林区棚户区改造项目情况，了解企业的经营状况，企业希望能够获得国开行专项棚改贷款。

　　与棚改支出不断增加形成对比的是，林业企业盈利能力普遍下降。整个吉林森工集团的木材采伐量也从历史最高的360万立方米降到目前的54.4万立方米，仅为采伐量最高年份的七分之一。三岔子林业局的木材采伐量只有过去一半，而原林场棚户区所处地块偏远，缺乏商业开发价值，拆除后只能用来还林，发展林下经济，对经营业绩的提升较为缓慢。

　　而今东北老工业基地的棚改几乎都面临同样的资金难题，棚改必须得继续推进，但资金来源过于依赖财政和企业自筹，缺乏其他长期有效的融资渠道。

　　鞍山市房地产开发办公室主任徐德明表示，在此之前鞍山棚改直接从商业银行获得贷款很少，主要以财政投入、企业自筹和居民出资为主，有的项目引入了开发商，以毛地出让形式进行。在鞍山市万平社区，中国证券报记者看到，该棚改社区2007年落成，由开发商代建，一部分为棚改回迁房，另一部分建成商品房对外出售，以商品房出售收入反哺棚改回迁房的建设成本。

　　今年4月份国家开发银行副行长张旭光来到鞍山考察，双方就棚户区改造项目合作事宜进行了洽谈，取得成效。而其他商业银行，尚未有大规模的支持地方棚改的项目实施。

　　有专家表示，有些工矿企业、林业企业自身经营都很困难，甚至有些企业在上世纪90年代已经破产倒闭，出资参与棚改负担较重。很多地方棚户区改造主要还是倚重财政投入、国开行贷款和居民出资，缺乏其他有效融资渠道。近年国家开发银行扩大棚改专项贷款后，各地才开始积极争取。而商业银行对于棚改贷款支持，发行债券等其他融资途径，尚未全面铺开。

　　压力大 地方筹资愈发紧迫

　　“2005年泥瓦工一天工钱50元，现在泥瓦工一天工钱400元，翻了多少倍，现在棚改的成本得涨多少？”最早启动棚改的抚顺市莫地社区支部书记王雅君告诉中国证券报记者，莫地沟棚改是在2005年，当时建筑材料、人工工资都低，工程造价便宜，房屋主体成本造价只有每平方米600元，加上水电热、排水、道路等配套设施，每平方米的综合造价为1080元。

　　吉林森工集团三岔子林业局的成本统计也显示，近年来棚改成本上升明显，扣除林业局在管网、道路、绿化、公共设施等隐形投入，2010年房屋主体造价成本为每平方米1200元，2013年建造成本已涨至1380元。

　　抚顺市北厚社区一位经历棚改的干部表示，在房价、地价还未大涨的2005年，房地产对居民的心理影响不明显，棚户区居民改造住房条件的心情迫切，拆迁几乎没有遇到什么阻力，没有钉子户，没有漫天要价的居民，大家都是按照统一的拆迁标准很顺利地签约。而近两年，其他片区棚改拆迁的难度明显加大。鞍山市房地产开发办公室主任徐德明也坦言，目前鞍山的棚改拆迁难度加大，随着近年来房地产市场发展，棚户区居民的要求提高、利益诉求大幅提高。

　　在中国证券报记者走访辽宁、吉林两省多个城市过程中，当地官员在谈及棚户区改造经验时，几乎都谈及当时的历史机遇。在房价、地价尚未大涨前启动棚改