区别于过去十余年的普涨格局，未来中国房地产市场的区域分化可能成为主要特征，而区域分化格局将由人口流向决定。

　　对于许多人口净流出的三四线城市和镇，房地产市场或将进入长期下行通道。但人口持续净流入的地区，特别是北上广深等超大城市，房价收入比可能在较长时间内都处于看起来不太合理的奇高水平。

　　以北京为例，2003年至2013年，北京市常住人口从1456万增加至2115万，年均增长66万，这还不包括数百万流动人口。事实上，北京极高的房价可以被看作是教育、医疗、就业机会等区域特殊资源“货币化”的结果。如果以当地居民平均收入作为分母，北京的房价收入比确实远高于通常认为的合理水平。但如果以新增人口的支付能力作为分母，则北京较高的房价收入比有其合理性。因为，能够成功常住北京的外地人口通常产生于全国范围内较为富裕的阶层，或其自身具有获得较高收入的能力。在这种情况下，如果北京市放开限购政策，由于2013年非户籍人口达799万，北京市房地产市场将迅速反转，成交量和价格将大幅回升。