中国城镇住房供给能力不断增加，同时有效需求不断下降。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早会发生根本性转变。当房地产市场的供需关系发生根本性逆转并迎来长周期拐点时，政策调控并不能改变其下行趋势。

　　对于许多人口净流出的三四线城市和镇，房地产市场或将进入长期下行通道。但人口持续净流入的地区，特别是“北上广深”等超大城市，房价收入比可能在较长时间内都处于看起来不太合理的奇高水平。

　　2014年初以来，中国房地产市场出现了十余年来第一次没有政策干预的自发调整。目前，这种调整从点到面，从量到价，呈现蔓延的态势。房地产市场的调整，引发了各方面的关注。对此，笔者有如下思考。

　　当前供给规模只处于“住行主导”阶段

　　中国房地产市场不会脱离世界各国房地产市场的普遍规律，也一定会迎来自己的长周期拐点。这本是不言自明的道理。但由于中国自1998年房改以来尚未经历过一个完整的房地产长周期，几次短周期调整后出现了需求集中爆发和价格更猛烈上涨，这导致“房地产是支柱产业”和“房价永远上涨”的观点在中国相当盛行。

　　为此，我们需要观察对比市场化程度较高、并且经历了数轮完整周期的发达国家房地产市场。2002年至2012年，美国新建住房与存量住房之比（按套数计）平均为1.12%，住房较为紧张的日本（按照美林美银大中华区首席经济学家陆挺计算人均住房面积为33.9平方米）为2.04%。相比之下，同期中国新增住房与存量住房之比（按照国家统计局“城镇人均住房面积”乘以相应“城镇常住人口”的方法估算面积）平均为6.2%，远远高于美国和日本的水平。

　　中国新增住房与存量住房比例处于如此之高的水平，根本原因是过去十余年中国经济处于“住行主导”（居住和出行需求成为经济增长主要动力）的特定阶段，房地产市场在城镇住房供给长期不足的背景下出现了“补课式”增长。这一阶段度过之后，新增住房占存量住房的比例将从目前的6.2%逐步下降至大部分发达国家3%以下的水平。届时，房地产业将不再是经济增长的主导产业，市场交易将以二手房为主，房价也将从持续上涨转变为跟随经济周期上下波动。

　　长周期拐点将出现在潜在需求完全饱和之前

　　许多人认为，中国潜在住房需求并没有完全饱和，因此房地产市场长周期拐点并未到来。

　　首先，现有城镇居民的住房需求尚未得到完全满足。按照2010年11月第六次全国人口普查数据，中国城镇居民中仍有7988万人处于非家庭关系的合住状态，有6051万户城镇家庭人均面积在20平方米以下。同时，中国城镇家庭小型化进程还将继续。2000年至2012年，中国城镇户均人口从3.13人降低至2.86人，相比于日本的每户2.46人，还有一定的下行空间。这将使住房需求在人口总数不变的情况下继续增加。

　　其次，未来新增城镇居民的住房需求规模仍然十分巨大。按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，到2020年常住人口城镇化率将从2013年的53.7%提高到60%，未来7年城镇人口将从2013年的7.3亿增长至2020年的8.4亿，平均每年1570万。

　　但要注意的是，长期拐点将发生在“边际供需”关系逆转之时，而不是潜在住房需求完全饱和之时。

　　这里，区分住房需求“总量”和“边际量”的概念是关键。城镇住房潜在需求是一个“总量”的概念，而每年实际释放出来的有效需求是一个“边际量”概念。尽管从“总量”的角度看，未来若干年城镇住房潜在需求的总规模可能还很高，但就每年释放出来的有效需求而言，则可能已经低于新增住房供给量。一旦这种“边际供需”关系发生根本性逆转，则房地产市场的长周期拐点就已形成。

　　从时点上看，住房“边际供需”关系发生根本性逆转会出现在潜在需求饱和之前。只要有效需求持续