过去十余年中国房地产市场处于长周期的上升通道，固然是因为从总量角度看，城镇住房存量供给（以人均住房面积为衡量标准）处于较低水平，潜在需求处于较高水平。但更重要的，是因为从边际角度看城镇住房增量供给能力处于较低水平，而有效需求处于较高水平，城镇住房呈现供不应求的局面。这其中，低于均衡水平的房价也是大量潜在需求顺利转化为有效需求的关键因素。

　　在这种情况下，住房增量供给能力的不断提高和住房价格的不断上升，都可以看作是促进房地产市场回归均衡的合理因素。特别需要说明的是，房地产市场的供不应求引发了投资性需求，而投资性需求又进一步加剧了供不应求，在房地产市场波动中起到了推波助澜的作用。投资性需求虽然也是“有效需求”，但将在未来某一时刻转变为住房供给，对房地产市场波动起到“助涨助跌”的作用，具有一定的泡沫性质。

　　在供需关系没有发生根本转变之前，尽管政策调控几度导致房地产市场短期调整，但之后均出现了更大幅度的住房价格上涨和房地产投资增长。这表明，政策调控并不能改变市场规律决定的长期发展趋势。

　　对于未来，同样可以判断，当房地产市场的供需关系发生根本性逆转并迎来长周期拐点时，政策调控并不能改变其下行趋势。

　　政策调控手段主要是放开限购和放松信贷。自7月份以来，除北上广深之外的绝大部分城市已经放开限购。9月29日，央行[微博]也发文放松信贷，称首套贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　但是应该看到，放开限购对提升住房有效需求的作用有限。从2010年开始实施的限购政策，除北上广深等超大城市抑制了部分非户籍人口的消费性住房需求之外，大部分城市主要抑制的是投资性住房需求且执行并不严格。投资性需求的性质就是追涨杀跌，在房地产市场由于消费性需求不足而自动调整的情况下，投资性需求不会重新出现。因此，放开限购作用不宜高估。

　　而在放松信贷方面，央行在发文中同时表示，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。由于目前房贷的风险有所提高，且利率市场化进程抬升了资金成本，综合风险和收益两方面的考虑，商业银行难以按照7折下限来执行首套房贷利率。因此，放松信贷的实际效果也有待观察。

　　进一步地，如果地方政府能够通过征收房产税弥补土地出让金减少，则政策将朝着推动房地产市场下行的方向演进。据西南财经大学甘犁[微博]测算，如果以弥补2012年的6260亿土地财政净收入为目标，在只针对多套房家庭的二套或以上住房征税的情况下，房产税税率为房价2.8%就足够。8月17日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正式公布，明确将建立统一的不动产登记信息管理基础平台，政府对房地产市场态度转变的可能性不能排除。

　　一旦房产税政策出台，此前大量囤积的投资性住房将会被逼出，这将进一步加剧房地产市场下行。西南财经大学甘犁通过抽样调查认为2013年我国城镇地区空置率为22.4%，空置住房为4898万套。里昂证券2014年5月份公布的数据显示，过去5年完工的房产中，空置率为15%，空置房产数量为1020万套。

　　房价收入比的变化决定发展路径 人口流向决定区域分化格局

　　未来，中国房地产市场的发展路径取决于边际供需关系的变化。如上文所述，在供给不断增加的情况下，过高的房价收入比极大地抑制了潜在需求转化为有效需求。随着房地产市场供求关系的改变，房价收入比必然有所下降。

　　如果是以住房价格下降这种形式进行调整，房价收入比更容易在短时间内调整到位，有效需求会较快恢复，供需关系平衡所需时间更短，房地产市场成交量的回升更快；如果依靠居民收入增速高于房价增速进行调整，则房价收入比调整到位所需时间更长，有效需