小于新增住房供给，房地产投资和房价就会出现相应调整，从而以逐年下降方式来实现房地产市场的软着陆。

　　十余年来，中国城镇住房供给能力不断增加，同时有效需求不断下降。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早发生根本性转变。尽管心理预期等因素使得拐点具体时刻无法确定，但此次房地产市场首次出现自发调整值得充分重视。

　　供给端：城镇住房存量大幅增长 增量（边际）供给能力不断提高

　　由于目前关于中国城镇住房存量及增量没有全口径的官方数据，因此需要对所使用的数据进行一些说明。

　　在城镇住房存量方面，在对各种数据进行对比分析后，笔者倾向于使用国家统计局提供的“城镇人均住房建筑面积”乘以“当年城镇常住人口”来计算城镇存量住房供给面积。该数据既包括纳入国家统计局统计范围的“城镇新增住房”，也包括未纳入统计的居民自建房，还包括在建制镇过程中由原农村住房转变而来的城镇住房，同时，还自动扣除了被拆迁的面积。这种“以人查房”的算法除了未能考虑空置房以及抽样存在略微偏差外，相对比较准确地反映了有人居住的城镇住房。

　　按照这一口径，2012年中国城镇人均住房建筑面积为32.9平方米，按常住人口7.12亿计算存量住房建筑面积为234亿平方米。2002年至2012年间每年增长11.1亿平方米。

　　在城镇住房增量供给方面，笔者采用国家统计局根据城镇企业、事业、行政单位及个体户上报的500万元及以上房地产开发投资竣工面积所统计出来的“城镇新增住房”指标。这一数据存在口径略小的问题，2002年至2012年“城镇新增住房”平均值为7.36亿平方米，仅占按上述方法计算所得年均增长11.1亿平方米的68%。但正是由于其不包括自建房和由原农村住房，因此更能代表市场化的城镇住房供给能力。而且，这一数据避免了抽样误差，能更好地反映变化趋势。

　　按照该数据，2002年至2012年，城镇住房增量供给从每年5.98亿平方米逐年上升到10.00亿平方米。这反映了2002年至2012年中国城镇住房增量供给能力不断提高的现实。同时，2013年全国城镇住宅土地供给面积达到13.4亿平方米。这表明2014年和2015年城镇住房增量供给能力仍将延续上升趋势。

　　需求端：城镇住房潜在需求萎缩 有效（边际）需求下降

　　从城镇存量人口的住房潜在需求来看，一方面，人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。2002年至2012年，城镇人均住房面积已经从24.5平方米增至32.9平方米，显然，改善性住房的潜在需求空间相比于之前大幅降低。另一方面，城镇家庭小型化趋势放缓使新增需求形成速度放缓。2000年至2012年，城镇家庭户均人口从3.13人/户降至2.86人/户的过程中，前4年年均下降0.0375人，中间4年年均下降0.0175人，最后4年年均仅下降0.0125人。这意味着，由结婚、离婚等家庭重组因素而分裂出来的新家庭数逐年降低。

　　从城镇新增人口的住房潜在需求来看，城镇化速度下降导致新增潜在住房需求下降。2000年至2013年，中国城镇每年新增人口平均为2097万。但从2010年到2013年的最近4年，每年增加数已经从2466万降低至1929万。由于农村人口总数已从2000年的8.08亿降至2013年的6.03亿，可转移人口基数降低将导致未来城镇新增人口数进一步下降。按照上文《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》目标，2014年到2020年每年新增城镇人口平均仅为1570万。

　　比潜在需求萎缩更重要的是，较高的房价收入比抑制了“潜在需求”转化为“有效需求”的比例。

　　长周期拐点一旦确立 政府调控无法改变长期趋势

　　区分“存量”与“增量”、“总量”与“边际量”、以及“潜在需求”与“有效需求”的概念，使得我们能够更清晰地解释过去十余年中国住房市场处于“量价齐涨”上升周期的原因，也能更好地