岁末年初，各大地产行年度报告纷纷出炉，业内普遍认为，以 2008 年三季度为分水岭，中国的商业地产市场由热变冷，增速放缓并下跌。预计 2009 年需求依然疲软，加上持续不断的新增供应量，商业地产面临较大的下行压力，或将延续去年四季度的趋势，但 REITs 的推出及保险资金允许进入商业地产可能使 2009 年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。

    研究报告显示，去年第四季度北京写字楼平均租金为 228.2 元 / 平米 / 月，净吸纳量较上一季度降低 95.2% ，空置率继续攀升。

    京商业地产市场发生的变化并非孤立。世邦魏理仕提供的数据表明，上海写字楼市场 2008 年第四季度出现负吸纳，全市平均租金环比下跌 8.7% ，至 241.8 元 / 平米 / 月；尽管没有新增供应，市场空置率继续环比上涨 0.6 个百分点至 10.5% 。广州的写字楼租金跌至 103.3 元 / 平米 / 月，深圳优质写字楼的该数据亦下跌 5.7% 至 116.7 元 / 平米 / 月。

    仲量联行商业地产部主管张莹认为：“ 全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。” 而一线城市甲级写字楼的主要需求源于国际跨国公司，受其影响，部分甲级写字楼的租金全面下调。

    对于高端住宅市场，第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级公寓、服务式公寓和高端别墅的平均租金在第四季度分别下降 0.2% 、 2.3% 和 0.6% 、平均入住率分别下降 7.4% 、 8.4% 、 0.5% 。世邦魏理仕报告表明，上海高端住宅 2008 年第四季度平均价格环比微幅下降了 1.1% 至每平米 36491 元。值得注意的是，北京高端别墅的售价仅下降 0.4% ，低于甲级公寓的 8.3% ，这与别墅受到限制的供应量及其客户群体坚挺的购买力有关。

    相比其他物业形态，零售商铺市场表现最为坚挺。仲量联行的报告显示， 2008 年北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升 45% ，新增的 925,000 平方米商铺空间被零售商铺租赁一空，接近 2007 年的 3 倍。整个北京商铺市场的平均租金攀升至 7,238 元 / 平米 / 年，创历史新高。世邦魏理仕透露，国际快速时装品牌依然在深圳积极开店，优质零售物业一楼商铺平均租金环比上升 1.9% 至 22.9 元 / 平米 / 日，空置率下降 1.5 个百分点，录得全年最低的 5.6% ；广州商铺整体空置率维持 8.3% 的原有水平，优质物业仍维持满租状态；但上海市场新增供应量达到 81000 平方米，首层、二层租金环比下降幅度超过 2% 。

    不过 DTZ 戴德梁行的报告中提到，四季度北京 4 环以外一些大型中端商业项目的市场需求表现放缓，租客处于观望阶段。对商业面积需求的减慢在许多项目中表现十分明显，多次推迟入市时间。

    2009 年，商业地产的供应量仍大幅增加，预计市场将延续去年四季度的趋势。数据显示，北京市场写字楼和商铺地产供应预计将再创历史新高。写字楼预计供应量将达 233 万平方米，使市场存量将再增长 27% ；商铺预计新增供应量将达到 167 万平方米，市场存量将飙升 51% 。

     预计 2009 年 822 套服务式公寓、 2774 套甲级公寓项目和 119 套高端别墅项目将进入高端住宅市场，但许多公司已经削减了外籍员工的数量同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将对租金产生进一步的压力。

     住宅销售市场方面，仲量联行的北京研究部主管马安平认为其市场售价在 2009 年初仍上行乏力， " 购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，价值租赁市场的大幅暴