商业地产或将最先开征

　  业内人士透露，由于商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。对于征收房屋面积而言，会有普通住宅和非普通住宅之分。由于国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米户型的开发，但对140平方米以上的大户型持抑制态度，因此业内普遍猜想，政府对140平方米以上的房屋征收物业税的可能更大。

　  “相对于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。”曾参与北京市物业税征收政策制定的中央财经大学教授刘桓认为。

　  刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。对于商业物业开征的物业税，可将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。

　  以前，我国对企事业单位的城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，物业税开征后则将另外征收。

　  在国外，物业税征收由来已久，已经形成了成熟的运行体系，成为政府重要的财政收入之一。据了解，日本和新加坡都通过在住房持有环节征收不动产税来调节住房占有的优劣和大小。在美国，各地区的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。同时对于自用房屋以及第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件。

　　开发模式或变

　  业内人士指出，目前，世界上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我国如果开征物业税，需要对现有房地产各项税费进行全面改革，首当其冲的就是土地出让金。

　  在我国的房地产开发中，开发商一次性交付土地出让金购买的国有土地70年的使用权；随后，开发商在开发中，将这一使用权平摊到每套商品房中，转让给购房人。如果开征物业税，则土地出让金将失去法理依据。开发商的开发模式或多或少将发生改变。

　  专家分析，在我国，土地出让金是房地产成本中的重要组成部分。现行法规中采取一次性收取40-70年的土地使用费用，本身就提高了初次建设与购买时的门槛。如果按70年的利率贴现计算，实际出让金的水平会是名义出让金的几十倍以上。

　  与此同时，出让金又成为土地和房屋价格中的一部分，转换成计税基数，缴纳营业税和契约税等。征收土地出让金是一种代收代缴的支付关系。

　 “地产商获得土地需要一次性支付几十年土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商才能获得开发土地的权利。而一旦实施了物业税，就不需要一次性支出高额的土地出让金，极大缓解了开发商的资金压力。”业内人士指出。

　  而将一次性征收的土地出让金等税费转化为每年缴纳的物业税，也将增加持有房屋的成本，减少流转阶段的成本，从而抑制房地产的投机需求。

　  虽然物业税的想法在诞生之初是为了抑制房价，但开征物业税，并不意味着房价一定下跌。有关专家透露，房地产的总成本虽有所下降，但消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大体是相等的。同时消费者房产升值所带来的收益也会因物业税而大打折扣。

　  总体而言，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫具有积极作用。物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的