造了八大现代服务业新高地，目前均已动工或结构封顶，总面积达100多万平方米，主要围绕轨道交通11号线、17号线南翔站交汇处分布周边。

    从以上比较可以看出，车墩镇在新形势下工业资源还未能达到最优配置，还应加快形成车墩镇的工业产业集群优势，完善产业链布局，助添发展后劲。

    三、近半年车墩工业地产需求市场分析

    我们在上海招商网后台数据库中提取了近半年的上海车墩工业地产需求市场的相关数据，并进行分析，得到如下结论：

    车墩工业土地与工业物业的需求比例为1：20，土地的需求面积主要集中在10-20亩。工业物业的具体需求情况，如下图所示。目前，客户对于车墩工业物业的需求还是以单层或底层工业厂房为主，占49％；研发办公物业的需求仅占总量的5％；物业的需求面积主要集中于3000平米以下，需求工业厂房的企业类型分布相对均匀，主要有电子仪表器械等生产型企业、食品精细化工、家具生产及用于物品存放的简易仓库。

图1

图2

    由图1和图2可以看出，松江的需求量位于第三，占12％，其中95％为求租，5％为求购。

图3

    注：不限一般情况是企业的第一选择为单层或底层；若实在没有合适的，也可考虑二、三层带货梯厂房。

    从需求客户对工业物业楼层结构的要求情况来看，多层：松江和南汇并列第三，占多层总量的12.5％；单层：松江位于第五，占单层总量的10.2％；不限：松江位于第四，占不限总量的10.1％。

图4

    从需求客户的产业分布（图4）来看机械加工制造：松江和宝山并列第三，占机械制造类企业总量的12.5％；食品精细化工：松江和浦东、奉贤并列第二，占食品精细化工类企业总量的10.8％；特种专业定制：松江位于第三，占特种专业定制类企业总量的11.5％；创业科技办公：松江和嘉定、闵行并列第一，占创业科技办公类企业总量的18.8％；轻纺服装电子：松江和青浦、嘉定并列第四，占轻纺服装电子类企业总量的7.9％；物流仓库仓储：松江与青浦并列第四，占物流仓库仓储类企业总量的10％。

    从客户需求的工业物业面积分布来看 上海：1000平米以下的占29％；1000－3000平米占45％；3000－5000平米占12％；5000－8000平米占7％；8000－12000平米占6％；12000平米以上占2％。松江：1000平米以下的占17％；1000－3000平米占55％；3000－5000平米占14％；5000－8000平米占10％；8000－12000平米占5％；12000平米以上没有。

图5

图6

图7

      四、车墩工业地产投资前景及招商建议作为工业重镇的车墩镇，有着良好的工业资源和发展基础，测评小组建议在当前国际金融危机大环境下应继续加大对优势骨干企业的扶持，带动相关配套产业集聚发展，做大做强；同时可以对区域内标准厂房的加强科学管理及建设，加大招租力度和产能控制，做精做好。针对目前空置较多的多层轻工厂房，建议将部分交通优势明显、园区物业定位高端的厂房改建为研发办公楼，注意价格的调整策略，充分发挥价格杠杆优势。

    同时车墩总部经济、现代服务产业的投资前景较为看好。但鉴于目前上海各郊区发展现代服务业势头迅猛，新增研发商务办公物业较多，建议车墩更应注重自身特有优势的宣传，建立有效的招商平台，通过与行业权威媒体、国际咨询机构、律师事务所等合作打开国际市场，有效扩大市场占有率。并迅速利用既有旅游文化等资源，推动现代服务业产业的集聚。此外，建议政府充分发挥打造现代服务产业的典型楼宇，发挥“样板房”的直观优势，促进招商的良性循环。