一、车墩投资环境解析

    区位交通：车墩镇位于松江区西南部，东临国家级闵行经济技术开发区，南濒黄浦江母亲河，西连国家级出口加工区和市级松江工业区，北靠沪杭高速公路。区域内沪杭铁路及金山支线、320国道、黄浦江水道等纵横贯通，距虹桥机场20分钟车程，浦东机场40分钟车程，距上海市徐家汇商业中心25分钟车程。较松江其余镇区来说，车墩的轨道交通相对欠缺，对高科技信息产业、现代服务业的快速发展产生制约。

    人力资源：松江区域内设置了现代化的高等教育园区――松江大学城，可容纳近10万名师生，目前已有上海外国语大学、上海外贸学院、华东政法学院、上海工程技术大学等多所知名院校入驻，每年 2 万多名的高校毕业生为周边企业的高速发展提供人才保障。同时车墩镇积极辟建引进人才的“绿色通道”，各类行业人才储备丰富。

    产业基础：区域内形成的信息电子、机械仪表、新型材料、生物医药四大产业占车墩工业总产值的70％。来自日本、美国、韩国、新加坡、荷兰及台湾、香港等国家和地区的外商投资企业200多家，总投资超过13亿美元。较有代表性的公司如：BYD、本田摩托车研发中心、大同公司、二医新生基因、生工生物等，为车墩发展先进制造业、现代服务业、休闲旅游业及都市特色农业等奠定良好的产业基础。

    政策优势：车墩享受上海市降低商务成本试点园区优惠政策，是上海市小城镇保险试点区；是出口加工区“快速通关”试点所在地。

    二、 工业土地及工业物业形态、价格 


    土地：从08年1月至今，车墩仅在12月份共推出工业用地3块（共5.01331公顷）进行招牌挂，汽车部件及配件制造、制药机械设备制造、锅炉及辅助设备制造产业，目前还未成功交易。据了解，目前车墩二级市场每亩土地的价格约为45－50万元。

    厂房：据统计，车墩的空置厂房有近37万平方米，其中近29万平方米为三、四层轻工厂房，占控制总量的80％。每平方米租金价格约为0.53元，较上海平均多层厂房的租价略低5.5％，属于目前市场供大于求的物业类型，招商难度较大。

    研发办公：位于车墩工业区内的上海财富兴园·国际企业公园是松江最具代表性的现代服务业、企业总部园区之一，项目占地约300亩，总建筑面积近30万平方米，分三期建设。目前一期已经开园，首批迎来约50余家海内外企业入驻，产业类型涵盖汽车研发、软件开发、电子技术、精密仪器等产业，剩余两期预计在2009年全部竣工建成，建成后可满足200多户企业入驻。目前售价为5000－6000元/平方米，较南汇的总部湾、医谷商务园及闵行的相关总部商务园出售价格低15％－40％，在上海各郊区新增此类物业较多及国际经济萎缩的情况下，物业的销售也面临较大的竞争压力。

    测评小组选取了同为区域工业经济重镇的南翔进行调研，将其目前的工业物业信息统计如下，已作参照及比对：

    南翔土地：从08年1月份至今南翔共推出工业土地10块（共14.9528公顷）进行招牌挂，目前已发布交易公告的为6块，共6.8739公顷，每亩价格为25.56－36.12万元；产业主要集中于零部件制造、金属及陶瓷等制品。

    南翔厂房：由统计数据得出，目前南翔的空置厂房数量约为25万平方米，主要以四、五层的轻工厂房为主，租赁均价为0.58元/平方米。

    研发办公：轨道交通11号、17号线的即将通行使得南翔的近郊优势突现，“一站三片”的发展格局确立了南翔将致力于发展总部经济和现代服务产业。因此，政府已打