化，有必要对这个投资类型、这个市场做一个深刻的检讨，以利于调整我们的开发思路，尤其是金融危机的市场背景下，重新规划企业的商业地产发展思路很有必要。

　　1、对企业发展商业地产的重新评估

　　企业参与商业地产的好处是显而易见的；可以改变企业的经营结构。中国的房地产开发还停留在产品开发阶段，还没有真正进入资本经营层面，而开发商业地产无异能把企业引导到资本经营的层面上来，大连万达企业走过的里程，恰恰就反映中国房地产企业转型商业地产开发商的角色转换的思考，而企业一旦开发并持有了商业物业，则能给企业带来持续、稳定增长的能量，持有一定数量的商业物业还能帮助企业在困难时，融通资金渡过难关。在这次金融危机中，李嘉诚抛出了上海古北等一些商业物业，其实就是用外围资产变现了，来维护企业核心业务。

　　开发并持有部分商业物业还有降低税收、物业增值等好处。

　　然而中国商业地产市场一开始就偏离了正道——是以满足房地产市场投资需要而发展起来的，这个市场大体经过2004年前的畅销期，到2005年以后的推销期，2008年以后，全国大部分地区的商业地产已经进入饱和期，市场变盘局面已经完全形成；在这种市场条件下企业开发商业地产显得更加困难，尤其是那些以产品开发为主的项目，市场的道路会更加步履艰难，那么企业的市场策略应当有所调整和改变，变项目运作为资产经营、变产品开发为优质商业资产开发，这样企业才能做好商业地产项目。

　　2、树立正确的开发理念

　　纯产品性开发商业地产这条路无疑是走不下去的，对企业而言，要做商业地产就必须树立正确的开发理念，这种开发理念，我归纳起来实际上是四句话：“经营实心化、资产优质化、开发系统化、项目品牌化”。

　　经营实心化是为了解决项目开发仅仅是为了满足房地产投资需求而不顾及商业的实际需求性，经营实心化的本质是解决无效开发的问题；资产优质化是正确的开发理念，是不分自己持有或转让物业，唯一开发方向是优质资产开发，当物业有了稳定的长期的收益，肯定会有人来询价投资，商业物业一直是稳健型投资者的目标对象，有了稳定的收益，商业物业是不愁转让（销售）的；所谓开发系统化是指商业物业投资、建筑规划、商业运作等多个方面因素的思考，只有比较系统地考虑各项因素，才能避免建设—使用过程中的不确定性；项目品牌化——无庸置疑，开发商业地产就是开发一个品牌，只有项目达到了一定的认知、认可的美誊程度，这个商业地产项目才会成功，许多人以为只要简单地炒作几次，商业地产就会成功，事实并没有那么简单，只有由内而外地打造一个项目的品牌，项目才能取得成功。

　　3、谈谈商业地产的模式创新

　　到今天为止，原来中国的商业地产开发模式已经山穷水尽，我们必须以新的开发模式取而代之，原来的商业地产的开发模式明显存在的不足是以市场销售价格为终极目标，具有市场的不确定和价格不稳定性，新的商业地产开发模式以收益为开发目标，注重“开发利益”、“投资利益”、“商业经营利益”的一致性，使得项目有人承租、有人经营而真正具备商业地产的实效性，为了达到这种实效性，在项目定位、决策、开发、经营，每个环节上以租金收益作为开发目标和经营尺度，彻底否定房价作为上述开发经营活动的标杆。

　　三、严峻局势下的商业地产对策

　　对策1：品牌开发为先

　　商业地产的成功首先是其品牌开发的成功，表面上看上去似乎“人气”、“地段”对房地产起着关键作用，但我们也在各个城市中，看到不少上佳路段上的烂尾商业物业。相反在一些非传统商业的路段上出现了新的商业地标如“新天地”、“大宁国际”、“梅川路商业街”等等，这主要是商业品牌的效应。在金融危机影响