——访上海工业房地产测评研究中心主任 徐杰

　　但凡住宅楼市遇到麻烦，就有舆论叫嚣“商业地产热”，几年间，这样的情景反复出现。近期，受国家调控政策影响，住宅市场逐渐降温，看似商业地产的机会真的来了，难料却被新的地产开发模式“产业地产”捷足先登，成为政府、开发商的宠儿。

　　面对这种新兴的地产开发领域，政府、开发商是否能如鱼得水，运筹帷幄，产业地产又是否真能因势而起，大有可为？为此记者专程采访了多年从事研究工业地产和产业经济发展，现任上海工业房地产测评研究中心主任的徐杰，分享了他对中国产业地产的独特见解。

　　究竟何谓产业地产？

　　伴随着产业转型升级，众多一线城市开始大力调整产业结构，在新经济和城市化发展的背景下，产业地产应运而生。所谓产业地产，就是以产业为依托，以地产为载体的新兴产业形态。它与工业地产、商业地产有一定的类属性，但又脱胎于两者。商业地产依赖于城市化的发展，只要当地地段好，有足够的消费能力，商业地产就有一定的生存空间。而产业地产除了依靠于城市化发展之外，还在于产业的聚焦，是一种工业地产高层的经济形态，它将地产资源与产业资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。产业化推动城市化，城市化带动产业化，这是一个循环的过程，而产业地产价值和功能的发挥一定是基于这两个基础之上。

　　政府如何看待产业地产？

　　产业地产对当地经济乃至整个城市的发展有积极的推动作用，在某种程度上甚至是超越了商业地产。商业地产是必先聚集人流，才能被逐步培养起来，在这过程中，政府所要发挥的推动作用相当大，老百姓的生活配套、社区配套、交通配套样样都要考虑。相反，对于产业地产，政府只要在招商方面出台优惠政策，筑巢引凤，引进知名、大型企业入驻，这些企业由于利益的驱动或是为了考虑自身的方便，会主动将他们上下游企业汇集到一起，拉进他们的体系中去，这是企业之间市场化运作，而并非简单的政府驱动了。

　　同时，随着现在城市化与产业化的进程，使得产业地产具备了发展条件，增长的空间和幅度是相当大，政府同样也看到了这点，希望也愿意加大力度去发展产业地产这一块。

　　开发商在运营产业地产过程中的困境在哪里？ 如何应对？

　　从目前来看，大部分开发商都不是专业从事产业地产开发运营的主体，而是从其他行业转型或者是产业延伸涉足，在开发和运营时，会面临很多问题，其中最重要的一点就是产业的定位。商业或是住宅地产的开发，迎合的是群众、老百姓，是大众化的刚性需求。但是，在做产业地产开发时，产业定位、结构不清晰的话，不仅在今后运营当中会出现连锁的负效应，还会在和政府对接过程中产生矛盾。

　　说实话，开发商对于产业的意义其实并不明白，开发产业地产还是一种利益的驱动，对于他们来说，地产是创造利润的源泉，如何将产业导入到地产里面去，创造出政府真正想要的东西却并非像开发地产一样得心应手。而政府在与开发商对接过程中，真正引导方面的东西也很弱。政府的一些宏观文件、政策，开发商们不能完全理解。比如像嘉定一些大楼，开发商他们不知道，我这样卖楼承载的是什么或者如何去享受当地的相关政策，这就是政府与开发商信息不对称的地方。

　　但是我觉得还是应该以一颗宽容的心态对待这些开发商，因为产业地产的开发实际上是一个很漫长的过程，包括很多开发商对产业集聚的理念是很淡薄的，政府让他们去投资，实际上他们算是先驱者。所以在这过程当中，我们作为研究机构，经常会提供有价值的信息给开发商，告诉他们如何定位，不同产业类的客户在哪里，如何聚焦这部分客户。我们一直身处一线，了解政府、开发商的诉求，所以充当的是