发市场日显疲态小产权模式阻碍升级梦想
　　七浦路想升级，有着现实需求。随着经济的发展，低端批发市场在国际化大都市里日显疲态，与拥有全市“地王”的苏河湾地区也显得格格不入。大部分七浦路的开发商都期待着通过能级提升，获得后续发展。
　　然而，当年七浦路引摊入室时曾推行小产权分割房，仅闸北拥有产权的小老板就多达7000多家。这一特殊的产权模式，使得自上而下的转型变得困难重重。
　　成本压力倒逼转型
　　去年，七浦路欲走中高端的风潮起始于新七浦。“急着转型，与行业有关。”新七浦实业有限公司有关负责人直言，随着经济的不断发展，靠“搬砖头”进行的批发市场交易，前景已逐渐暗淡。
　　首先是来自下游终端的压力日渐增大。“渠道变化太大了。”他说，以前，七浦路的主要客户来自各大商场和小店组成的批发商。可现在，在网络的冲击下，网点、团购等全新的渠道，使得生产厂家与销售终端的距离越来越近，留给批发市场的空间越来越小。“从国外来看，批发市场已基本消失，销售链上主要都是厂家直接开出的直营店。”
　　其次，上游的成本也在挤占利润空间。去年以来，包括棉花等制衣原材料的价格就不断上升。另一方面，国家对于衣服的材质要求日益提高，也提升了上游的成本。
　　再次，是人工成本的不断走高。记者在七浦路各大商场里看到，不少店铺都贴着招店员的告示，开出的月薪在两三千元左右。“真正的招聘行情写在厕所里。大多都在5000元上下。”上述负责人说，有导购能力的店员是行业内的紧缺人才。上海地区的价格已低于杭州等地。此外，品牌所需的打版师等技术岗位薪水更高。一位牛仔裤水洗工的市场行情在月薪8000—12000元之间。
　　最后，是不断上涨的租金压力。以一间6.3平方米的小铺位为例，市场行情已涨至20万元左右。
　　“在这四重压力下，生意越来越难做。”他感叹，2006年时，七浦路的小老板白手起家，做一年基本能有房有车。可现在，有商场以免租金等一系列优惠举措请一些优质品牌入驻，最后还是打不开局面。
　　批发市场与“黄金地块”格格不入
　　与七浦路的小老板们交谈时，“苏河湾”这个新名词常常被他们提及。“这里可是黄金地段，肯定要调整的。”豪浦商城里的一家店主说，这几年来，一直听到政府要提升七浦路的说法。因为这里不仅是市中心地段，还与“苏河湾”近在咫尺，差距却很大，“听说，那里可是上海的‘地王’。我们这里再做二三十元一件小衣服的生意，肯定有些不配了。”从区域发展角度看，七浦路在坐拥市中心黄金地块的同时，“产出”却并不高。业内人士透露，市场里各家店铺收的都是定额税。因此出现了七浦路生意兴隆、税收相较之下却不多的怪现象。
　　7000位小老板各有主张
　　去年起，各家商场都开始酝酿转型升级。新七浦是其中定位最高端，也是转型较为顺利的。可谈起这，经营管理方还是有一肚子“苦水”。
　　新七浦的调整计划很完善:做品牌孵化基地。为此，市场专门设立了租户进场的6道门槛。其中包括了要有一定的批发量，要有一级品牌代理资质，营业员至少要有三位等。“这都是我们自己琢磨出来的。为的就是符合中高端品牌商生存的条件。”商场有关负责人说。
　　但在大半年的调整后，新七浦却出现了一家商场两极分化的局面。“理想状态中，所有店面都应该像四楼那样。但现在还做不到。”他说，最大难题在于产权不在自己手上。
　　原来，2001年时，最早一批来自温州、上海等地的商人买下了七浦路的地块，造起了十几栋商场。为了吸引他们入驻，当时推行了小产权分割房政策，大老板可将铺位任意分割成各种大小，再行出售。到2006年时，以小产权分割房为基础的七浦路街区基本成形。目前，仅闸北区，拥有小产权的小老板们就多达7000多家。