这里被联合国教科文组织誉为全球保留最为完整的滨江集中工业地带，这里曾被上海本地人条件反射似的戏称"袋袋底"（边缘地区），但随着黄浦江滨江开发的逐步推进，这里正在经历着一次凤凰涅盘式的华丽转身。
　　现在，这里被认为是挑起未来滨江高档居住区“外滩源”的大梁顶梁柱，这就是东外滩，又称黄浦江岸线杨浦段。
　　曾经的城市边缘地
　　东外滩是上海乃至中国近代工业文明的发家之处，1949年建国后板块内工厂云集，同时还新建、改造了大量工人新村，这些曾是东外滩的辉煌历史，但也成为了日后发展的短板。到新世纪后，经过几十年的风雨，这些曾经的工人新村与新建商品房已经十分落伍，成为板块提升的“绊脚石”。
　　“大量老式工厂聚集，商业凋零、破败，棚户区、旧式里弄聚集林立。”这是上世纪末东外滩最真实的写照，尽管这里与北外滩一样，占据了上海独一无二的黄浦江的江景资源，但一个是滨江高档住宅的代名词，另一个则上海本地人会条件反射似的戏称"袋袋底"（边缘地区）。
　　就在东外滩固守在曾经的辉煌时，北外滩以及浦东陆家嘴成为了黄浦江上的明珠正冉冉升起，而这种情况持续到2002年，东外滩的发展才有了新的转机。
　　东外滩迎发展机遇
　　2002年1月10日，黄浦江两岸综合开发工程正式启动，这是继浦东开发之后，上海的又一项举世瞩目的世纪工程。
　　杨浦区拥有15.5公里长的黄浦江岸线，属于黄浦江两岸重点规划、开发的W7“东外滩”单元区域，与隔江相望的浦东段E10单元联动开发共同构筑浦江沿岸滨江核心区段。
　　“东外滩的开发包含杨浦大桥两侧区域、滨江带和复兴岛地区，总体开发思路是建设以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的‘绿色家园’和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域和历史文化区。”一位不愿具名的开发商回忆说，这是东外滩迎来的第一次发展机遇。
　　根据黄浦江岸线核心区中心段的结构规划，结合产业结构调整，分为五个功能区：渔人码头博览旅游观光区；杨浦大桥特色滨江商务社区；复兴岛度假休闲会展区；滨江科教区；高新技术产业带。
　　随着东外滩规划的分步落实，旧居拆迁新居落成带来的人口导入，商业层次的提升，集商业旅游休闲的江浦路渔人码头、以创新创意为核心的上海知识产权园等的建成，将"工业杨浦"的帽子渐渐被甩掉。东外滩的价值逐渐被发现，楼盘均价从5000元/平方米左右增长到2007年的近12000/平方米，但与北外滩的差距依然比较明显，此时北外滩已成为滨江高档住宅的代名词，如知名楼盘“白金府邸”均价早已达25000元/平方米。
　　东外滩价值被低估
　　作为2010世博会的配套区域之一，东外滩板块交通配套设施正日渐成熟，2007年，此时大连路隧道、杨浦大桥的南北通堑以及在建的军工路隧道的紧密施工，4、8、12号轨道交通的开通和建设、复兴岛的开发，一幅滨江高档住宅区域的蓝图初显端倪，而东外滩的价值正日益受到人们的关注和重视，到2009年，东外滩的房价已经接近2万，但此时的房价仍不及2007年的北外滩。
　　“从上海的房地产发展行情来看，东外滩板块的价值仍是被低估了。”某资深地产观察员表示。
　　该人士认为：首先，黄浦江沿岸的开发是有限资源，开发一点少一点，尤其江景房将越来越少；其次，尽管东外滩板块目前还有很多老厂房和棚户建筑，但随着动迁速度的加快，这一状况将会迅速改变；第三，轨道交通、过江隧道等一系列交通设施的完善，将进一步提升该地块的价值；第四，作为2010世博会的配套设施之一———复兴岛开发，将会成为本区域的一个亮点，另外沿黄浦江的滨江发展带将成为知识创新为主的现代服务产业带，并成为上海世博会配套的重要景观区。