870.9亿港元的年度销售业绩，加上108.8%的全年销售金额目标完成率，中海地产2011年度销售业绩堪称优异。
　　在众多机构分析中，主动调整价格策略被视为中海地产获得良好销售业绩的重要原因。事实似乎也印证了这一判断：去年10月下旬，上海中海御景熙岸项目从每平方米23000元下调至17000元，直降6000元直接招致老业主在售楼处采取过激行为；去年5月，深圳中海康城国际和塞纳时光项目也以“直降”方式大幅优惠促销，引发接近房源套数5倍的客户抢购；另外，中海地产在南京、苏州、重庆等地的一些项目也采取了积极的价格策略。在这些项目降价保量的同时，还应该看到，为中海地产年度业绩贡献最大的北京区域项目售价并无明显松动。
　　对中海地产2012年能否继续坚持积极的价格策略，业内人士大多存疑。面临地王项目消化困难、高价地块储备过多导致的溢价动力不足、资金周转度降低、刻意押盘等问题，中海地产将面临更多挑战。
　　降价不是全部
　　中海地产公布的2011年度销售业绩给予业界的第一印象，是单位售价的显著增长，而不是下降。近日，中海地产宣布其2011年销售业绩为870.9亿港元，同比增长29.8%，累计实现销售面积558.2万平方米，同比增长5.3%。前一年，中海地产销售面积约530万平方米，实现销售额约671亿港元。
　　虽然由于华北、东北及西北等北方区域在冬天进入销售淡季等原因，去年11月份中海地产销售业绩遭遇“腰斩”，但到11月中海就已经超额完成了800亿港元的全年目标。
　　在房地产调控日益深化的背景下，中海地产的2011年并没有“不好过”的迹象。不少业内人士认为，这主要还是来源于价格方面的调整。
　　中海的系列降价行为其实早在去年5月就已开始。中海的深圳项目――中海康城国际、中海塞纳时光率先采用“直降”的方式，拿出千套比市价低近3000元的“限价房”降价清货，引来近5000名买家抢购。而5月份仍处于多折优惠、隐性降价的上海、南京、苏州项目也相继在年末跟进，打出了“直降”的降价噱头。另外，中海重庆项目――国际社区?观园项目也以9折的优惠幅度开盘，限时认筹2万元抵4万元，申请之日起每天可享受1000元的总房款优惠，种种优惠让利之后，均价确有较大降幅。
　　“降价”无疑是中海地产2011年的关键词之一，但并不是中海业绩的主要助力。
　　仔细观察就会发现，中海地产在北京的项目并没有延续重庆、上海、杭州等城市“大幅削价”的路线，实际上中海在北京的项目销售均价几乎未作任何调整。去年为中海北京公司贡献最大的北京中海九号公馆项目，至11月销售额已超30亿元，该项目最近一批房源的售价仍然维持在每平方米33000 元左右，与其首批房源售价相差不大。
　　统计显示，去年中海北京公司的销售业绩超过100亿元，北京成为中海去年单个城市销售额最高的城市，与前一年的业绩相比已经翻番。中海地产11月月报曾披露，环渤海地区是中海在国内销售额及销售面积增长幅度最快的地区。这意味着中海去年销售的主力地区并未卷入降价浪潮。
　　“中海地产惯用的策略是，保证中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位。”经纬房产项目发展及研究部经理朱欣苑认为，在市场低迷情况下，为了保证销售率，就拿出非高端项目进行降价促销活动，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。
　　由此可见，在靓丽的销售业绩背后，中海地产采取的不仅仅是不遗余力的降价保量，而是更加灵活可行的选择性降价策略。
　　“地王”或成拖累
　　或许资本市场更看重企业持续经营能力，而不是一城一地的得失。即便是中海地产发布的年度销售业绩如此突出，瑞信近日发布的报告仍然给予中海地产“跑输大市”的评级。
　　瑞信报告称，内地住宅供过于求的情况较想象严重，重申给予中海地产跑输大