2012年岁末，原本不是传统的成交旺季，二手楼市好行情，在更多的人并不看好的11月，意料之外地发生。10月末至今，成交量、成交价格双双稳步上扬，11月全市二手房成交量近过两万套。很多人在找原因，限购背景下，一段楼市大好行情理应有合理的解释。业内专家的普遍解读是，暖冬行情很大程度上是购房者普遍因政策稳定，入市意愿增强，买气不约而同提前行动所致。始料未及的11月行情打开了人们的想象空间，也让市场对行情能延续多久充满关切。至少，从目前来看，未来还有很多未知，市场人士的判断仍然偏向保守，但市场的活跃度将随稳定政策及被反复激活的成交而更加令人期待。
　　行情观察
　　刚需大军积极下单中外环
　　楼市在“金九银十”后迎来了回暖，并在11月份形成了一波成交小高潮。根据上海中原、汉宇地产等多家中介公司的统计数据显示，11月份上海二手房成交量超过9、10月份，是去年同期的两倍多。刚性需求和改善型需求是这波行情的主力，占所有购房者的9成以上。伴随着购房者的集体入市，11月二手房成交价格也有了一定幅度的上扬。进入12月份之后，二手房成交量环比出现小幅回落，但总体仍维持活跃势头。
　　刚性需求首先选择的都是中外环区域，它们满足了购房者“价格合理、靠近轨道”的需求。据上海中原统计数据显示：11月二手房成交量较10月增加约15%左右，其中浦东、宝山等外围区域增长更块，幅度在20%左右。宝山共康泗塘、浦东世博等板块是刚性需求较为集中地板块，近期成交量和成交价格都表现较为抢眼。汉宇地产宝山共康泗塘区域负责人表示，11月以来区域内的呼玛、泗塘、通河等新村老公房的总价较10月均出现了3万-5万元的小幅上涨，目前在市场上很难再找到低于单价2万元/平方米的房源了。
　　而在市中心区域，成交量的提升同样明显。根据信义房屋分析师应宇骥介绍，近期陆家嘴（600663）板块、瑞虹新城板块、古北板块、南静安板块等区域的带看量和成交量都有了大幅度增加，购房者的入市意愿增强，很多购房者都有明确的购房目标。与此同时，卖家对于进入市场并不主动，积极要求挂牌的只在少数，房源的增加也不明显。这一情况加剧了卖家的惜售心理，市中心区域的卖家进行了1%左右的提价，一些总价在200万-300万元的老公房则加价更多以试探买家的空间。
　　专家解读
　　真实需求已适应限购环境
　　今年的二手楼市在“金九银十”落空后，11月反季出现“暖冬”行情。业内人士分析，年末翘尾最直接的原因就是购房者选择在此时集体入市。
　　业内人士普遍认为，二手房市场在临近年末出现翘尾行情，表明楼市刚需在年末仍能保持持续释放。政策趋稳，成交量、看房量等指标持续增长，再加上土地市场的活跃表现，多方因素叠加导致房价上涨预期逐渐形成。受此影响，刚需和改善型购房者提前入市的意愿都有所增强。
　　汉宇地产董事总经理施宏叡认为：“今年年末贷款政策较好，刚需明显释放，并带动改善型需求入市。加上11月以来政策面平稳，明年市场回暖的信号更加明显，不少客户选择在年底出手。”
　　现象剖析
　　卖家：“跳价风”又起　买家：“买涨不买跌”
　　从11月初开始，卖家“跳价”已经开始零星地出现在了二手楼市，目前，这一现象正在呈现扩散的趋势。当前楼市“跳价”呈现两个特征：一是“跳价”房东群体增多，在当前二手房意向交易中约占20%，主要集中在两类稀缺房源中，即低总价的小户型房源以及地段成熟、挂牌量少、换手率低的次新房源。第二个特征是购房者对于“跳价”并不买账，多数卖家“跳价”的意向交易会以失败告终。对于购房者来说，只要调控政策不松动，房价看跌或者看稳的预期仍然占据主流。
　　与“跳价”并存的还有一个现象值得注意。近期一些挂牌的卖家在挂牌时仿