事实上，全国范围内，关于老厂房改造的技术标准一直没有明确规定，各地的“土办法”标准不一。

　　2010年8月，广州市规划局制定《关于推进市区产业“退二进三”和旧厂房改造工作中临时建设工程有关规划管理要求的通知》，提出为完善使用功能及满足建筑设计规范需要，可适当调整内部平面，但“加建、扩建，其所增建筑面积原则上不超过原有合法建筑面积的20%”。

　　去年7月，厦门市政府出台《关于印发闽台(厦门)文化产业园核心区二期项目改造建设审核审批意见的通知》，规定“可增加不超过原产权面积12%的建筑面积用于增设电梯、通道性连廊、消防通道、消防楼梯及景观提升等相关配套设施的改造”。

　　为了了解上海市政府的相关规定，《国际金融报》记者曾多次联系上海市规划和国土资源管理局。一名黄姓工作人员在回复邮件中表示：“有关政策详见《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》的通知》。”

　　上述文件规定，市规划国土资源局、各区县政府应组织编制相关详细规划，结合功能定位、产业业态、设施配套条件等，具体确定转型区域用地规模、空间布局、开发强度、配套设施、道路系统、绿化环境、风貌保护等控制要求。该文件规定：整体转型区域应加强公共绿地、开放空间控制，增加公共服务设施。规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15%。

　　此外，上述文件还规定：零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设。

　　然而，上述规划标准属于区域性规划的范围，至于建筑物本身的标准并未详细说明。

　　而在上海市政府2008年出台的《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》中，规定老厂房改建为创意产业项目，应“参照一般办公建筑的标准进行控制”。

　　老厂房改造标准的缺失，让包括庞焕泰在内的诸多投资者陷入两难之中。若对原厂房进行一般性改造，则失去了老厂房改造的意义；若伤筋动骨实施改建，则有可能被列入“违法建筑”的行列中。

　　庞焕泰告诉《国际金融报》记者，他希望政府有关部门能参照正常房地产开发程序，在老厂房改造之初就对其进行详细规划，从而设置出规划条件。比如，这一区域的容积率、绿化率是多少，原有建筑中哪些有保留价值，哪些拆除，牵头单位应该是建设和交通委员会。工业厂房改造不能停止，而是更具科学性和法制化。

　　提前开工之过

　　江场西路220号项目从2013年开始建设，但直到2014年6月6日才取得《建筑工程施工许可证》，确实是提前开工，原因是希望减少经济损失，目前上海市老厂房改建园区项目报备程序非常复杂，如果取得许可证后开工，投资损失过大

　　除了“违法”多建外，庞焕泰的另一个错误是在没有《建设工程施工许可证》的情况下提前开工。

　　《国际金融报》记者了解到，江场西路220号项目从2013年开始建设，但直到2014年6月6日才取得《建筑工程施工许可证》。

　　盈科(上海)律师事务所房产部主任宋安成律师告诉《国际金融报》记者，根据《上海市拆除违法建筑若干规定》，没有取得《建设工程规划许可证》的建筑物应当认定为违法建筑。

　　为何在没有取得相关证件的情况下提前开工？庞焕泰在接受《国际金融报》记者采访时坦言，确实是提前开工，原因是希望减少经济损失，“工业厂房改造项目，需要支付给产权单位租金。现在的租期均很短，许多项目的租期不足5年，如果做不到特事特办，加之报建程序繁杂，建设期过长，如果待取得《建筑工程施工许可证》后开工，甚至收不回投资款租期就结