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上海厂房改造困局:复杂产权之祸 无标准可依

时间:2015-03-03 21:47:29 来源:中证网

  上海海远投资管理有限公司董事长庞焕泰最近非常烦。自从2012年底接手闸北区江场西路220号的老厂房改造项目以来,他联合多位股东,先后投入数千万元对厂区整体规划和改建,试图将其打造成为“国家级市北高新园区的一个亮点”。

  如今,工程将竣工,招商工作也顺利,只待开业,但庞焕泰意外地收到了“园区内存在违法建筑”的通知,要求暂停一切施工,并且整改。为此,他不得不处理银行停止贷款、签约业主退租索赔、投诉者的经济补偿、新建建筑政府不予验收办证等一系列麻烦,企业面临资金链断裂甚至倒闭的苦境。记者现场看到,园区内两栋新建大楼的大门紧锁。

  “我的事情具有典型性。”庞焕泰表示,几乎所有上海老厂房的改造都面临搭建“违法建筑”问题,数量相当庞大,涉及到的产值恐怕达千亿以上,“如果不解决类似的问题,恐怕上海市政府推进老厂房改造工作,难以如期完成”。

  《国际金融报》记者了解到,截至2012年底,上海的工业用地总量已累计供应856平方公里。目前,上海市已经研究决定将工业用地控制在500平方公里以内,这意味着将有超过300平方公里的工业用地要被减量、拆除或复垦,或者转型为其他建设用地。如何理顺工业老厂房的改造流程以及完善相关的政策配套,不仅有利于盘活存量工业用地,对于推进当前产业结构调整的发展战略也有重大意义。

  老厂房新用途

  由于上海农用地储备并不充沛。因此,在盘活土地存量上,上海的工业用地是主力,上海国资委旗下的企业占有上海土地总量10%以上的老厂房迎来新开发局面

  谈老厂房的改造问题,还得谈谈老厂房的由来。

  作为一个工业城市,上海的历史源远流长。上世纪二三十年代,上海成为了民族资本的集聚地,如今的苏州河地区曾是上海最繁华的工商业中心之一,被誉为“华界工厂发源大本营”。

  1949年之后,这些工厂大多转移到上海国企的手中,其中大部分工厂被安排在闸北、虹口、杨浦等老工业区。改革开放以来,随着产业结构调整,传统工业制造业不断萎缩,上海的“老国企”陷入了经营困境,曾经辉煌的工厂停工,甚至被废弃。

  上海究竟有多少被废弃的老工厂?中国房地产数据研究院执行院长陈晟曾向媒体透露,上海国资委出资监管企业的土地总量不少于660平方公里。如果数字属实,这意味着,上海国资委旗下的企业占有上海土地总量的10%以上。

  一边是老厂房“占用”大量土地,一边是上海建设用地“捉襟见肘”。2013年底,上海建设用地3070平方公里,约占全市陆域面积45%。距离2020年3226平方公里的“终极规模”,只剩下156平方公里的增量空间。上海市规土局副局长岑福康曾表示,“上海建设用地总规模接近规划天花板,新增用地空间非常狭小。”

  与其他省市不同,由于上海农用地储备并不充沛。因此,在盘活土地存量上,上海的工业用地是主力。正是在这样的背景之下,上海开启了利用工业用地发展现代服务业的“腾龙换鸟”之路,而工业老厂房改造就是其中的一项重要途径。

  庞焕泰告诉《国际金融报》记者,早在十余年前,已有投资者对闲置的工业厂房进行改造。当时并未出台具体政策,所谓的“改造”也只是对老厂房外立面进行简单的整治,直接作为仓库出租。

  2006年或许是分水岭。从那一年开始,庞焕泰明显感到政策在逐渐放松,进入这一行业的投资者越来越多。直到2008年,上海市出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》,明确指出“积极利用老厂房,促进现代服务业健康发展”。

  两种改造模式

  一种是简单整治外立面后即对外出租;另一种是对整个园区进行重新规划和建设。后一种模式投入大、耗时长,但使用情况和经济效益较好

  老国企

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