以江场西路220号项目为例。《国际金融报》记者查阅厂区以前的照片发现，改造之前厂区内建筑物大小不一，房屋渗漏现象严重，有些房子属于无证搭建。其产权方上海服装集团进出口公司物业部经理马哲表示，因为之前无财力对厂房进行整体改造，只能靠低层次出租来补贴下岗工人。厂区内，不仅有小仓库，还有盒饭加工点，整个厂区脏乱差。

　　2012年，庞焕泰所在的投资管理公司接手了这一项目，邀请设计公司对园区进行重新规划和建造，拆除了厂区中原有的36栋建筑，面积约1万平方米，其中无证建筑面积7000平方米。对有保留价值的一栋楼进行外立面改造的报建，对拆除了无证建筑按临时项目报建，对拆除的有证建筑则完全按法律法规取得了相关批文。

　　“作为投资者，为了获取好的环境，自拆了那么多无证面积，必定会增加一点面积，以平衡一下投资回报。”庞焕泰告诉《国际金融报》记者。

　　《国际金融报》记者了解到，目前存在两种老厂房改造方式。一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。

　　两种改造模式所产生的经济效益不尽相同。资料显示，截至2014年9月，上海市静安区现存丧失原来产业功能的厂房共52处。其中33处使用情况和经济效益较好，13处使用情况一般、经济效益不高，6处无经济效益。

　　上海自动化仪表股份有限公司董事、党委书记陈修智曾多次参与老厂房改造。在他看来，前一种模式投入少、见效快、没风险；而后一种模式投入大、耗时长，但更注重质量和形象，摆脱了传统模式的束缚，“部分老厂房低效率运作的主要原因在于厂房缺乏系统规划，公共设施陈旧，设备老化，与附近社区在空间形态和功能上缺少联系”。

　　一堆“违法”建筑

　　拆了近万平方米，仅新增面积2000多平方米，算“违法建筑”吗？增设停车场、卫生间、花园、体育场馆等公共设施，是否也属于违法建筑

　　然而，正是这个“重新规划和建设”的决定让江场西路220号项目扣上了“违法建筑”的帽子。此前媒体报道，“工厂园区南面的一幢楼房被推倒重建，不仅增加了一层，还打造了一个转角；而北面的楼房原来有5层，改建后变为7层；围墙边的绿化带也被楼房侵占。整个工厂园区的新增面积达2000多平方米”。

　　对此，庞焕泰很不服气。在他看来，拆了近万平方米，而新增面积只有2000多平方米，并未超过改造之前的面积，算不上“违法建筑”，“如果自拆无人肯定，以后谁家还会自拆违法建筑呢？”

　　而且由于工业厂房的特殊性，投资者若是对其进行系统改造，势必会改变原有的建筑形态。

　　“工业老厂房往往是一整排低矮建筑，整块土地容积率低，而且层高蛮高，有的甚至高达10余米，不适合发展生产性服务业。为了提高使用效益、节能减排，投资者通常会采取加层或插层的做法。”庞焕泰告诉《国际金融报》记者。

　　此外，工业老厂房转变为创意产业园区，还需另外增设停车场、卫生间、花园、体育场馆等公共设施，这是否也属于违法建筑？

　　据庞焕泰透露，在与政府相关部门的沟通中，“诸多政府官员也承认，这种情况普遍存在，但‘民不告官不纠’。有人投诉举报你，只有自认倒霉”。

　　对此，庞焕泰非常气愤，“我们实施工业厂房改造，一不影响居民生活，二不乱搭建，只因为有人举报，就没完没了地查处报道。连举报人都称不是对项目的，而是为了讨些经济补偿，并已认错撤诉。现在已经出现敲诈勒索的现象，诸多创意园区以有违法建筑为由不缴纳租金和物业管理费。如此下去，谁还敢从事工业厂房改造呢？”

　　没有标准可依

　　截至发稿，上海市规划和国土资源管理局并未对“老厂房改建为创意产业项目应参