21世纪经济报道3月4日讯 至今，上海的甲级写字楼市场尚未走出低谷，甚至竞争会更加惨烈。

    第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨对上海写字楼市场的判断是，2010年上海写字楼的租金还将有5%—10%下调空间。“一个重要原因在于，在需求恢复缓慢的情况下，前两年因为经济危机等原因停工、缓建、延期的项目将陆续集中上市，预计 2010年上海甲级办公楼新增供应量将有100万平方米，市场压力巨大。”

    中国最高楼——上海环球金融中心的空置率曾长时间高达30%左右，租金下调明显，这或许是整个市场的写照。

    筑底：竞争或更为惨烈

    “2009年上海甲级写字楼租金的下跌幅度是10年来最大的，上一次如此大幅度的下跌还要追溯到1999年前后。”刘德杨对去年上海写字楼市场的深度调整深有体会。

    据DTZ戴德梁行研究部数据表明，甲级写字楼市场平均租金从2008年8.94元/平方米/天下调至2009年的6.85元/平方米/天，整体下调30.5%。

    令业内人士担心的是，2010年开始，上海甲级写字楼庞大的供应量将陆续释放，对深度调整后刚刚出现回稳迹象的市场压力巨大，将令整个市场的复苏延后。

    有代理行人士担忧，在租赁需求缓慢恢复过程中，市场整体依然供过于求，国金中心一期的状况已经证明，甲级办公楼市场的“马太效应”明显，仅在 陆家嘴区域，国金中心一枝独秀，其他项目深陷泥潭，二期入市，其他项目再遇挑战。

    这种情况，或许正是上海甲级写字楼市场在筑底过程中的真实状态。

    这位代理行人士还指出，“有限的需求被少数项目消化，而前两年累积下来的庞大供应量，据各项目进度信息，大部分将在2010年开始上市，庞大的后续供应量，市场竞争可能比2009年快速下跌过程中的还要激烈。”

    不过筑底的另一方面，意味着市场将迎来止跌回升的机会。

    3月2日，香港新鸿基投资开发的上海国金中心一期正式交付使用，新鸿基房地产（上海）有限公司办公楼租务部租务总监文志峰透露，国金中心一期办公楼目前已接近满租，该项目二期办公楼预租也正式展开。“这一租赁成绩是2007年以来上海甲级办公楼中最好的。”仲量联行上海董事总经理顾东尼评价说。

    “去年第四季度，上海办公楼市场的租金触底反弹，浦东办公楼市场迎来自2008年中期以来的首次租金上扬。”顾东尼指出，第四季度，浦东许多物业的有效租金都有所增长。

    仲量联行最新数据显示，由于有旺盛的租赁需求支撑，浦东市场租金环比上涨1.4%，平均达到每平方米每天人民币6.1元。随着浦东一些新物业的入驻率上升，如东亚银行大厦、未来资产大厦以及中建大厦，业主开始提高租金报价、缩短免租期，因而一些租赁的有效租金小幅攀升。在浦西市场，租金下跌的势态进一步减缓，本季度环比下跌仅为1.2%。而浦西超甲级办公楼租金表现则更为优异，环比小幅上升1.7%。

    “虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将上涨约15%。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌指出。国内自用客户买入新竣工物业，尤其是那些位置醒目的物业，将在浦东市场吸纳量中占据更大比例，同时有效抑制空置率的显著上升。浦西市场，在会德丰广场和恒基155项目于年中入市之前，目前空置率较低的超甲级办公楼业主都将继续在租金方面占据主导地位。浦西市场的吸纳前景有望随着跨国企业对其中国业务的良好预期而有所改善。

(本文来源：21世纪经济报道