上海东滩投资管理顾问有限公司总裁朱跃军

    运营主体多元化
　　
    中国的开发区、产业园区经济已经发展了20多年，现在已经到了做产业专业化服务，为产业转型升级发展提供切实支持的阶段了。随着，连续出台的房地产调控政策和高层高调调控的决心表示，传统住宅和商业房地产热度终逐渐消散，房地产企业纷纷开始寻求转型发展之路，越来越多的房地产开发商开始关注工业地产也就是如今的产业地产领域，越来越多的民营企业开始参与到产业地产的开发、运营中来了。因此，产业地产的运营主体日益多元化，形成大的开发区含有多种小型的专业园区或小型综合性园区的运营样态，是产业地产的发展趋势之一。

    承载产业、提供就业以及孵化创新发展

    从政府的角度来看，房地产为繁荣经济服务，其现阶段的重点已不只是创造GDP和短期就业，以及透过住宅房地产吸收过多货币流动性的问题上了；整个房地产业将会更多地聚焦到“承载产业、提供就业以及孵化创新发展”上来了。中国的工业土地利用，应该要能为实体经济发展营造“低成本、服务功能齐全、低碳环保的可持续发展环境”才能助力中国这一世界制造工厂向智造工厂转型升级发展。

    新型城镇化核心关窍之一是“产业集聚创造就业，环保低碳宜居促进产城融合”。在这一理想框架下，产业地产作为一种可以集聚产业、创造就业、促进研发、孵化企业的载体，其内涵和外延已经不得不包含了工业、商业和住宅地产，而上升到新城规划建设的高度上来看了。其简单逻辑就是，想要引进产业，就必须集聚人，而集聚人的主要因素是人居，这就不得不含有住宅和商业配套。

    现实的选择结果，无论是政府还是开发商，都希望把容易变现的住宅和部分商业房产开发地块留在自己的手中，而把周期长、任务艰难的产业引进、企业服务外包出去。就易避难是自然规律，若难的事情做好了有更高的回报，那就会有人愿意去干难的活。因此，政府在其中需要将这一游戏规则制定好。长周期的有含金量的事业要给他设计更高的回报。例如，拿出部分容易变现的住宅和商业配套地块作为完成既定产业集聚任务后的期权奖励给产业地产经营者。又如，通过产业引导基金、企业税收返还、公用事业配套等，来支持和激励产业园区经营者做好产业集聚、和企业服务。政府的角色是制定好游戏规则，而产业地产经营者的角色是发挥激励机制和专业所长，完成既定的产业集聚目标和园区建设目标，以繁荣地方经济为己任。

    一个不可否认的特点是，我国的政府比较强势，改革开放三十年来经济发展的主导者是政府，学习江苏模式后，许多地方政府都形成了企业化运作这样一个实际思路，各地方政府之间又形成了实际上的招商竞争。概因为政府握有政策、土地、资金的所有便利，因此招起商来更有优势。而这一模式发展到现阶段是不是也到了需要转型的时候了呢？不计成本地竞相引进外商和外资，这在目前阶段已经不再合时宜。内生性发展，关注民生，扶助国内中小企业创新创业发展已经是转型时期的主基调。因此，政府也有着向服务型政府来发展的趋势。政府在城市规划、建设、发展和经营上将会越来越多地扮演着制定规则和做好监督的角色，让市场化运作来完成具体的落实。

    产业地产盈利模式三个基本方向：房子不能不卖，不能简单卖

    至于，盈利模式是否仍以住宅和商业地产为变现手段？这一问题。我个人认为，不是必须的，但却又是现实的。产业地产经营者的盈利可以有政府税收返还、物业经营、创新型研发型企业的股权分享，甚至是政府