经过2月1日下午的招拍挂，外滩国际金融服务中心地块最后由上海证大置业以92.2亿元最终拿下"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）。折合地面楼板价34148元/平方米，该价格也刷新了之前的单价地王记录。

    上海有史以来最贵的一幅土地"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）位于上海国际金融中心建设核心承载区域--"一城一带"的核心位置，总用地面积5.7公顷，2010年2月1日标出90亿的底价，毫无疑问，这个地块也将成为中国地王级别的一份子。

    这次土地出让有别于以往惯用的的出让模式。此前，通过预公告环节，已经筛选出四家竞买人成为参与最后竞标的候选。分别是：证大、新黄埔两家独立竞标，复地联合体、中华企业联合体。

    经过2月1日下午的竞拍，2010年地王诞生！"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）出让面积4.55万平方米，地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被证大以92.2亿元摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，该价格也刷新了之前的单价地王记录。

    2月1日拍的"百亿地王" "外滩国际金融服务中心"（8-1地块）地块尽管位于外滩金融中心的核心地带，但是溢价不是很高，没有超过50%，相比"国十一条"出台前土地拍卖溢价300-400%的局面有所缓和。

    以下笔者从四方面来深度解析"外滩国际金融服务中心"百亿地王。
    第一方面，多种因素造就开发商拿地比较谨慎、理性的状况 与"百亿地王"溢价不高之缘由。 究其原因，笔者认为有以下几个方面：

   （1）国家楼市调控政策频发，从"国四条"到"国十一条"，再到2010年上海"两会"俞正声市委书记关于调控楼市的发言，让开发商看到未来楼市政策从紧的预期，"识时务者为俊杰"，谁出风头政府必然是"枪打出头鸟"。因此，开发商在拿地上开始有所谨慎，以防过高溢价的土地储备给自己带来开发上过重的负担；

   （2）上海市政府近期收回了8块到期未开发的闲置用地，政府在打击开发商"囤地"上有了切实的行动，尽管这只是打击囤地的开始，但这种"杀鸡儆猴"的动作也威慑了开发商，因此，现在开发商拿地上也比较谨慎；

   （3）今天拍卖的这些地块相对来说地块位置比较好，因此总价相对会比较高，百亿地王的地价款也不是小数目。开发商经过2009年"圈地运动"之后，又面临年底年初公司项目开发所需物料的大量订购，这使开发商短期内在资金周转让有所困难。从"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）的开发环节上来讲，开发商不能再像东方海外那样长期"囤地"、之后打包出让而获得土地投资收益，因此，在拿地上应该谨慎考虑。

   （4）"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）有可能要执行首付50%的土地出让金，这让开发商参与竞拍的时候比较谨慎。在商业银行存款准备率上调5%背景下，对于楼市来讲，中央银行提高法定准备金率，和目前刚刚出台的"国十一条"等楼市调控政策的作用相互互动，国家开始运用金融手段结合楼市具体措施对于楼市开始调控。从这方面来考虑，开发商从银行融资获得地价款的难度将增加，开发商从银行融资的代价相对比以前要高，因此开发商参与竞拍也比较谨慎。

    第二方面，上海"两个中心"背景下："百亿地王"上海外滩国际金融中心地块的前景预期

    "外滩国际金融服务中心"（8-1地块）在未来"上海国际金融中心"建设过程中的地位是毋庸置疑的，"外滩国际金融服务中心"（8-1地块）的开发、建设及正式运营势必引起金融业、房地产业，甚至整个上海的关注。

    首先，"外滩国际金融服务中心"（8-1地块