我国的商业地产近年来依旧保持着快速增长的趋势，在发展的同时问题也非常突出，据有关部门统计，2005年底，全国商业营业用房的空置面积已达 3872万平方米，按此推算，目前全国营业用房的空置面积已接近5000万平米，这是一个多么恐怖的数据啊，如果把5000万平米建成经济适用房，按照每户90方来计算，则可解决超过150万人的住房问题。

    一、上海宏观经济及商业地产现状

    上海，作为我国第一大城市，人口占全国人口的7%左右，人均收入在长三角也高居之首， 超过1.6万元。

    来自上海市统计局最新统计数据表明， 2007年，在上海、南京、镇江、苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山15个城市中，有14个城市的居民可支配收入增幅超过10%，其中，苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超过15%；上海增幅为12.2%，接近当年城市GDP增长幅度。

    上海人均收入的两位数增长的速度使居民消费类型也在逐步升级，并由传统的实物性消费开始向服务性消费转变。调查表明，长三角地区15城市中，居民在购房和建房的支出，最高的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于购房或建房的支出超过4000元。

    根据2006年上海市零售商业网点面积调研报告显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1．75平方米。

    但在第四届中国商业地产博览会主办方日前发布的数据显示，截止到２００７年底，上海商业物业总保有量约为４３００万平方米，按照常住人口１８００万来计算，平均每个人拥有的商业面积达到２．３平方米，这一数字甚至超过被誉为“购物天堂”的香港。

    从以上数据可以看出，一方面随着居民可支配收入的不断增加，居民的消费从以前的单纯消费快速向多元化消费发展，使得社会零售总额也在快速增幅。另一方面，开发商开始盲目开发商业地产项目，独立商业中心体量越做越大，为了快速回笼资金，在招商前就卖掉一部分商铺，导致后期的招商和运营空难重重。很多社区底商的设置比例更是严重失衡，导致不少小区在入住率达到六成甚至更高的两三年后，社区底商还有不少紧锁大门，门口还贴着所谓的“旺铺火爆招商”字样。

    按照国际惯例，城市人均商业面积基本在1.2平米左右较为合理，从这个数据来看，上海的人均商业面积已经明显供大于求，当然，南京路上的商铺永远都不愁租不出去，不愁租不到好价格。但是，上海的很多小区底商却面临着卖不出、租不出的困境。

    二、上海商业地产发展趋势

    根据今年1月24日的解放日报报道，上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长的格局。一句话，发展“轨交商业”是上海未来几年开拓商业地产的“重头戏”。

    “轨交商业地产”发展无可限量

    据有关部门透露，目前上海商业地产发展并不理想，主要是各要素之间配置不太“协调”。包括商业和商务集聚度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商业中心之间功能同质化严重、商业营业面积增速远远超过区域消费容量等。

    为改变这种状况，上海“十一五”将从优化商业布局、促进产业发展以及完善商务环境三方面入手，全面提升商业能级和功能。其中一大重点就是“聚焦”轨道交通，借助轨道交通的快速、便捷