2011年第四季度全市甲级办公楼平均租金为每平方米8.8元，环比上涨2.7%，全年累计涨幅达17.4%。“伴随对2012年全球经济增长预期的担忧，第四季度市场租赁需求开始放缓。然而市场依然倾向业主，租金增长仅略有放缓，”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。在零售市场，奢侈品与中端零售商利用商场希望升级租户的机会积极向中央商务区及非中央商务区扩张。受到持续紧缩政策和“限购令”的影响，上海住宅销售市场继续疲弱，本季度普通商品住宅成交量下跌，而高端住宅销量保持平稳。在大宗物业投资市场，除上海环球金融中心确认完成一层交易外，竹园地区也有一栋办公楼整栋成交。非保税物流市场中，受浦东国际机场地区强劲的净吸纳推动，业主调高租金，市场租金环比上升1.1%。
　　办公楼
　　租赁需求开始放缓。2011年第四季度，由于对未来欧洲经济前景以及中国可能面临经济增速放缓的担忧，租户变得对租金花费愈加敏感。受此影响，上海办公楼市场的租赁需求开始减弱。尽管本季度仍有大面积的租赁成交，市场上对于办公楼物业的租赁问询量明显下降。在浦西，由于核心中央商务区以外的办公楼空置面积较多且租金较低，许多公司开始在该区域寻找办公空间。澳大利亚零售商凯马特公司(Kmart)和欧洲物流企业丹麦得夫得斯国际货运公司(DSV)都从原先位于浦西核心商务区办公楼搬迁至位于长宁区的龙之梦雅仕大厦，且分别扩租至约2,000平方米的面积。在浦东，内资金融企业持续推动办公楼租赁需求。例如，一家国内投资公司从一栋乙级办公楼升级到花旗集团大厦，租用约550平方米的面积。在浦东非中央商务区市场，办公楼租赁需求仍然保持强劲。该区域内的由由世纪天地以及浦东嘉里城本季度的进驻率都已超过90%。
　　全年租金涨幅达到17.4%。由于中央商务区内的办公楼项目供应量有限，业主们仍普遍对市场租金走势持乐观心态。因此，尽管本季度租赁需求有所减弱，浦西及浦东核心商务区内的办公楼租金仍持续增长。本季度市场平均租金环比增长2.7%，至每平方米每天8.8元，2011年全年增长17.4%。超甲级办公楼租金涨幅继续领先于甲级办公楼涨幅，本季度环比增长3.4%，平均租金攀升至每平方米每天10.3元，2011年全年增长21.1%。浦东甲级办公楼的租金涨幅略高于浦西地区，环比涨幅分别为2.9%和2.7%。
　　新增供应量有限，自用买家吸纳浦东的办公楼面积。中央商务区内的供给仍然不足，导致市场空置率进一步下降，浦西和浦东中央商务区内办公楼空置率分别降至5.2%以及7.4%。在浦西，位于静安区的甲级办公楼1788国际中心于2011年第四季度初竣工，为市场新增67,106平方米的供应量。受2011年第二、三季度强劲预租需求的推动，该项目的签约率已达到78%。在浦东，浦江双辉大厦 (165,000平方米) 于本季度竣工，该项目在竣工前已经被两家大型国有银行分别买入自用。中国平安金融大厦（63,813平方米）同样于本季度竣工交付，且全部面积都将为平安集团自用。两个新竣工项目均为自用致使陆家嘴区域办公楼租赁市场的供应十分紧张。在非中央商务区的办公楼市场，位于浦西的城投控股大厦(36,919平方米) 以及壹丰广场(38,618平方米) 均于本季度竣工交付。一些原计划于2011年第四季度入市的非中央商务区办公楼项目推迟竣工，致使2012年上半年的新增供应量提升。
　　核心商务区办公楼供应继续趋紧。仲量联行上海浦东商业部总监张静表示，“未来12个月内，上海核心商务区内的新增供应量仍将十分有限，因而2012年业主们仍将保有议价能力并继续推动租金适度增长。”在浦东，自用买家将继续吸纳市场中的新增供应。而对于浦西市场而言，在超甲级办公楼项目静安嘉里中心二座和三座于2012年第三季度入市前，市场新增供应将会非常有限。我们预计，随着跨国公司租户更审慎地