小区堆积问题一箩筐、物业公司有心无力、居委会心力交瘁、居民叫苦不迭……一年前，长宁区北新泾街道新泾三村困惑于售后老公房的共性难题：因物业费偏低而导致的恶性循环——“物业企业收不抵支—物业管理不到位—居民欠缴物业费—物业企业退出管理”。一年后的今天，小区却变了模样，道路清爽干净，绿化修剪整齐，附近居民称，“原来这里停车很混乱，路灯坏了也没人修，实施考核激励机制后，小区环境秩序明显好多了。”
　　去年，长宁区房管局针对区内售后公房推出“物业管理一体化激励机制”，并在北新泾街道和新华街道进行试点。这一机制将房屋管理、清洁卫生、秩序维护、“962121”物业呼叫平台处置情况、业主对物业管理的满意度、物业费收缴率等列入考核指标，并引入第三方测评机构进行测评。通过街道镇(50%)、第三方(40%)、房管(10%)的综合测评评价，如考核结果好，由政府按每月每平方米0.2元—0.3元的标准给予物业公司奖励。
　　新泾三村是试点之一。北新泾街道办事处副主任宋从均说，新泾三村建于上世纪八十年代，公建配套很齐全，物业管理难度也高。以前，物业在收不抵支的现状下负债运行，管理不到位现象随处可见……实施一体化激励机制后，为争取财政补贴激励，新程物业增加了小区的“四保”管理投入，保洁人员增加到8名，清扫频率大大提升，小区保安不仅负责门岗值班，还主动监督楼道堆物。这一年来，小区不仅“穿衣戴帽”、“换胆改水”，环境面貌也焕然一新，物业管理投诉量大幅下降，原来不缴物业费的居民也开始主动缴纳了。
　　物业企业的积极性何以大增？新程物业有关负责人给记者算了一笔账，新泾三村居民物业费分为4.5元、6元、7.5元三种，加上保洁、保安费，每户每月平均12元，算下来物业一年要亏40多万。而通过考核，政府按每月每平方米补贴0.3元，一年算下来有38万多元，公司的经营压力大大减小。但物业公司“吃补贴”的前提是，每年的“保修、保洁、保安、保绿”四保考核要过关，还得让社区居民“跷起大拇指”。因此，物业企业很在意小区居民的感受和建议。记者看到，新泾三村门口处的宣传栏中，小区维修基金账目公布在最显眼处，新当选的业委会成员名单、物业监督电话一目了然。每月5日为物业公司的正式接待日，平日居民有疑难问题，也可上门找物业，反映的问题一般当场答复，几个工作日内解决。
　　以推行物业管理一体化激励机制为契机，北新泾街道建立了由街道、派出所、物业企业、居委会 “四位一体”物业管理工作联席会议制度，新泾三村居委会也相应建立“四位一体”工作小组，根据职责分工，工作小组负责拟定标准、落实资金，开展培训、组织考评等。有了这组织架构，小区急、愁、难问题迎刃而解。
　　“激励机制明确了‘谁应该奖励、谁应该退出’。”区房管局副局长赵建中说，倘若某物业公司无法提供让居民满意的服务，就引进资质等级高、企业信誉好的物业公司来管理；对能够提供物业服务但是企业亏损较为严重的小区，通过激励考核的方式帮助企业解决实际困难，由此形成物业管理优胜劣汰的良性循环。据悉，长宁区今年核定落实物业公司奖励资金3450万元，试点工作扩大到全区十个街道、镇，有284个住宅小区申报，涉及15万户居民。