8月6日，宝山区政府、上海国际港务股份有限公司（下称“上港集团”）联合举行发布会，针对上海长滩观景塔区域，面向国际公开征集设计方案。这意味着上港十四区整体转型开发项目迈入新阶段。

　　“观景塔区域位于长江口，具有绝佳的观赏视角。由上港集团和上海城投控股股份有限公司联合建设。”上港集团瑞泰发展有限责任公司（下称“上港瑞泰”）副总经理沈兆刚表示。

　　“上港十四区作为上海地区进行区域整体转型的最大项目，不论是对宝山区政府还是上港集团都是一项复杂而艰巨的工程，具有很强的试点意义。但同时对宝山区经济发展和产业结构的优化也是一大利好，对提升宝山的人口密度、推动宝山区第三产业的发展都会有很大助益。”宝山区发改委社会发展科科长雷宏表示。

　　瓶颈和突破

　　据悉，作为上港集团的全资子公司，上港瑞泰于2012年8月专门为上港十四区转型项目设立，负责整个项目的开发和建设。规划总用地面积约77.62公顷。

　　此次宝山码头项目将实现商业、住宅、办公全覆盖，打造为集生态绿化、商业商务、休闲居住和邮轮游艇配套服务为一体的滨江综合服务区。除了邮轮游艇和商业开发之外，这个项目涉及住宅开发，主要是为未来发展休闲地产打好基础。

　　沈兆刚表示，这个项目自2011年经政府批准，要求“三年出雏形，五年现形象”。但由于中途规划不断优化调整，开发时间拖延了近2年，整个项目预计到2020年基本竣工。沈兆刚坦言，项目开工至今在实际开发过程中遭遇了一些设计规划和行政管理相抵触的问题。

　　一是产权不清晰问题，比如按照规划设计，地下空间应实现大连通。上港瑞泰承担连通地下空间的建设工作，但项目竣工后，地下通道须交给宝山区建设交通委员会（下称“建交委”）管理和维护；为了满足功能要求，规划一路的负0.5层通道应与街坊地下空间连通，但道路产权属于建交委，开发时与市政道路的建设相冲突。另一个则是后续项目移交问题，比如，规划一路10.5米层以景观为主，由园林绿化局管理；4.5米层的市政道路，由建交委管理。这意味着开发完成后须分部门移交。此外，4.5米层和10.5米层之间的自动扶梯和两个公园，由上港公司建设，但由于设计建设较复杂，后期维护成本也不容小觑，对于接收的相关单位也是不小的支出。

　　对于后续项目转移问题，雷宏认为，后续项目移交不会成为问题，宝山区政府各部门会站在区域整体发展的高度，积极支持开发建设工作，对于一些产权不清晰的地段也会从实际开发的角度考量，以优化项目为根本。

　　在此次项目的开发过程中，上港瑞泰除了面临一些规划和操作脱节的困境，同时也通过协调和优化，实现了一些创新和突破。首先是在土地出让方式上的创新，在宝山区政府的支持下，率先采用了“土地双评估、存量补差价”的出让模式，在土地转性方面突破了现有土地管理办法的一些限制，为上港十四区的区域整体开发创造了条件。其次是空间利用上的最大化。沈兆刚介绍，为保证防汛墙的外形美观，在防汛墙和规划一路之间铺就了一道缓坡，因高度落差形成了大面积夹层，为了不造成资源浪费，上港瑞泰也正在和政府协商，在容积率方面作出调整，充分利用这部分空间修建如停车场、运动馆等公共服务配套设施。

　　“区政府和开发企业在转型过程中各取所需。在创意产业和商业综合体运营中，传统的房地产商和重工企业都没有太多的经验，开发完成后采取类似BT模式交还给政府。政府可以通过引进更好的运营方，由市场化公司进行操作。”克而瑞集团旅游地产中心总经理胡晓莺表示，上港十四区转型属于复合型项目，除了商业的本质外，还承载着文化功能。此外，还要考虑到不同的流线，对传统的开发商来说已经不是一件容易的事，同时对政府整体规划