对于急需要回笼资金的房地产企业来说，眼下是个难熬的时期。中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位，今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。

　　不过，对房地产市场影响更大的还是预期的改变。尽管房地产企业的融资渠道已经实现多样化，今年房企的海外融资额度也不降反升，但曾经激进拿地的房地产企业也开始变得谨慎。

　　相比于寻找资金，消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大，是不是应该考虑全面取消限购，降低首套房的首付比例，推行差别化利率优惠政策？”上海一家房地产企业负责人说。

　　一位接近住建部人士告诉经济观察报，“市场分化严重，应该区别对待，住建部现在以地方政策为主，未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，会涉及土地、金融、财政、税收方面。”

　　从“控房价”到“去库存”

　　2003年至2013年，是中国房地产的调控十年，国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价。不过，在最近的一年时间里，房地产调控政策已经从曾经的“控房价”转为如今的“去库存”。今年7月11日，在全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。

　　上述上海房地产企业负责人认为，银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因，“中国买房的需求量还是很大的，但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数，现在个贷非常困难，这造成了不好的市场预期。”他说。

　　国家统计局公布的数据显示，7月末商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。

　　各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量，去库存还需另寻出路。

　　“中小房地产企业主要通过银行贷款筹资，卖房回收资金，还有一部分则是通过利率较高的私募基金，银行收紧贷款会使房企资金成本升高，如果中小企业销售差的话，资金会非常紧张，卖不好就麻烦了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“上市公司资金渠道相对多一点，可以更多地通过发债、增发来募集资金。海外上市公司可以进行海外增资、扩股，而且海外融资价格比较便宜。所以有实力的公司日子相对比较好过一点，小公司日子更难过一点。”

　　据数据提供商Dealogic公布的数据显示，今年中国内地房地产企业发行的离岸债券已达180亿美元，接近去年全年总额。上述上海房地产企业负责人对经济观察报表示，“大家都在考虑多渠道融资，上市或者发债都是办法，但问题是拿了钱投资盖房能否卖得出去？利润又有多少？”

　　国家统计局近日发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月回落0.4个百分点。与此相对比的是，中国房产企业的海外投资额不降反升。商务部发布的最新数据也显示，上半年房地产业对外投资增长53.3%。

　　“这种态势恐怕还将持续，1-8月的投资增长数可能还会进一步放缓，现在开发商投资热情下降了，买地不积极，后市不看好，再加上没钱，投资增速放缓就是今年市场碰到的问题。”顾云昌表示，“房地产调控，过去十几年的主要目标是降房价、控房价，现在指向性完全变了，变成去库存。”

　　摆在眼前的似乎只有两条路，要么等待鼓励政策出台激发买房需求，要么自行降价促销。“不到万不得已，谁也会不走到降价促销这一步。”上述上海房地产企业负责人说。

　　自今年4月起，陆续有城市取消限购、限价政策，截至目前，只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京七座城市尚未取消限购政策。

　　一位住建部人士告诉经济观察报，“不论是限购或者限价都由地