于80%的园区占到64.71%，其中出租率大于90%的园区占到47.06%。综合上述情况可以看出，目前杨浦区都市产业园的出租状况不甚乐观。



    图4 杨浦区被调研的18家都市产业园的可租面积分布情况

    由图4可以看出，目前杨浦区被调研的18家都市产业园中，可租面积小于1000平米的园区占到23.53%；可租面积介于1000-2000平米的园区占到47.06%；可租面积介于2000-3000平米的园区占到11.76%；可租面积大于3000平米的园区占到17.65%，这其中包含两家零出租的园区（其中一家是刚改造好，处于招商初期，一家因为纠纷，处于停工状态）。采集数据同时也反映出，目前杨浦区被调研的18家都市产业园的可租面积占到18家园区总体量的12.83%，这一数字普遍高于市中心其他区域都市产业园的空置量。



    图5 被调研的18家都市产业园所处主要路段的租金均价

    由图5可以看出，四平路沿线都市产业园的租金均价最高，达到2.5元/平米/天，主要是此次采样的四平路沿线的都市产业园均为高层商务办公楼；作为杨浦区主要干道的长阳路和杨树浦路，其沿线的都市产业园的租金均价位居第二梯队，这除了受到园区的品质影响外，还应该与园区的交通便利性有关。

    2. 杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与租金价格、出租率的关系



    图6 杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与租金价格的关系

    由图6可以看出，不同的开发模式直接影响租金价格的分布情况：原有企业自主开发的园区，其租金价格均低于3元/平米/天，其中介于1-2元/平米/天的园区占到自主开发园区总数的64.3%；开发商开发的园区，其租金价格均高于1元/平米/天，其中介于2-3元/平米/天的园区占到开发商开发园区总数的60%。由此可见，杨浦区原有企业自主开发园区的租金价格普遍低于开发商开发的园区，这主要是因为自主开发的园区省去了租用或购买厂房的成本，因而在租金价格上更具优势。



    图7 杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与出租率的关系

    由图7可以看出，原有企业自主开发园区的出租率普遍好于开发商开发的园区，同时结合图6反映的情况，可以得出：目前该区域内出租率受到出租价格的较大影响。同时由目前各园区的入驻企业可以看出，自主开发园区对入驻企业的门槛要求较低，这也是自主开发园区入住率高企的一个重要原因。

    3. 杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的基本信息


    图8 杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的开发模式


    图9 杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的租金分布情况

    在杨浦区被调研的18家都市产业园中，出租率高于90%的园区占到44.44%，达到如此高出租率园区的开盘时间一般都在2年以上，其中原有企业自主开发的园区占到62.5%。原有企业自主开发的园区实现高出租率的原因除了地理位置优越、交通便利等因素外，租金价格偏低也是其中一个重要原因，除此之外，相当一部分自主开发园区的入驻企业以小型加工类企业为主，还有一些园区是仓储办公共用，这也是自主开发园区出租率高的另一个重要原因。

    六、结论及建议

    由于我们主要采用的是深入访谈法，同时辅以实地观察法，因而可以充分证明我们调研结果的可靠性。同时通过对调研数据的整理、分析，调研小组对杨浦区被调研的18家都市产业园得出以下几点结论：

    1. 此次杨浦区被调研的18家都市