房市转型“三重门”

　　近年来，经历了低调“厚积”的万通地产显露了“薄发”势头。去年底，万通地产和泰达股份实现股权交易时，冯仑称万通地产将利用这轮房地产行业结构调整机会，加紧扩大企业规模。对于此次房市结构调整，冯仑解读出三层含义。

　　首先，由于政府加大对保障性住房的建设力度，房地产市场将划分为完全竞争和有限竞争两类市场。其次，由于我国GDP持续上涨，以住宅产品为主的房地产市场将向商用不动产和住宅产品平衡发展的方向转变，未来几年内，商用不动产的需求量将大大增加，房市将提升纵向产品结构。第三，房市资本环境优化，不动产金融产品增多，房地产上市公司直接融资的空间增大，都将成为房地产市场发展的契机。

　　“美国模式”、“商用不动产”、“万通价值观”将成为万通应对未来房地产行业结构调整的“三把钥匙”

　　为了增强企业的抗波动性，冯仑将万通的经营模式由香港模式转到美国模式，依照美国模式，万通的住宅建设集中于标准化的高端住宅，如“新新家园”；商用物业则做“万通中心”。与“单一化产品”的经营模式有所不同，万通的目标是拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大事业群、开发与运营并重的地产公司。

　　冯仑表示，未来万通将在京津地区增加住宅开发用地，并在人均GDP达5000美元以上的二线城市大批复制“万通中心”，选址主要考虑城市核心商务区，拿下杭州地块仅是个开始。

　　目前，住宅产品仍是万通地产的主要利润来源，其次才是商用不动产。冯仑表示，未来3-5年的时间内，商用不动产将有望为万通贡献主要利润。

　　万通还在大力发展定制服务，即按照客户的要求来定做独立式的物业，由于定制服务是收费服务，其利润率比单纯的房地产开发要高。冯仑表示，目前定制产品在万通仅处于起步阶段，但未来5年内该业务的占比将达到20%。

　　三七开房市格局渐趋成型

　　冯仑称，自房市出现政策拐点起，我国房地产市场进入了“无人喝彩期”，这个期限最多持续到2009年上半年，此后的房地产市场将得到恢复，房价的升降将“因房而异”。

　　“房市之所以出现向左向右的拐点，因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。”冯仑介绍说，这好比原本统一的市场忽然一分为二了，一半“打篮球”，一半“踢足球”。

　　而万通早就已经确定，将成为“30%”市场中的一员。而万科则是两个市场均有涉足。冯仑表示，二者的定位不同，也是万通不会学万科“降价”的原因之一。

　　“到明年上半年，70%的保障性住房供应量将提升，三七开的房市格局也将逐步成熟。”冯仑认为，这个时期内，购房者的抱怨并不意味着购房需求的消失，而是房市供求都将进入分类调整期，分类完成后，抱怨声将平息。

　　冯仑对未来房价的预测是这样的，由于需求拉动，30%的商品房房价还将缓慢上涨，这将是受市场供求影响，涨得最快、跌得最猛的市场；而涨跌幅度控制稍好的部分是双限房，但不排除这部分房子在调高标准后价格上浮；价格波动幅度更小的是经济适用房和廉租房等。

　　“在目前的三七开市场里，房地产企业在忙着找位置，购房大军也在忙着找位置，‘各就各位’之后，房地产市场将平稳发展。”冯仑这样分析着，似乎望穿了未来房市的云卷云舒。