“地段、地段还是地段。”出自华人首富李嘉诚的这句论断，早已成为国内房地产投资开发乃至普通百姓安家置业的“金科玉律”。
　　地段论之所以被视为“金科玉律”，与房地产的特殊属性相关。简单地说，房子可以改造，而地段却始终无法改变。
　　土地稀
　　以人民广场为圆心，延安路高架为横轴，南北高架为纵轴，内中外环为圆周，便组成了上海城市的整体架构。在这个架构基础上，形成各个区域和坐标。
　　地段，即“Location”，与区位相比，一般是指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、街道和建筑的关系，其所关注的空间范围比区位要小，是从相对微观的角度去描述物业所处位置的。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，所谓“地段论”反映的是房产作为附着于地产之上的物业价值的自然定律。只有建立在选择优良或者合适地段的基础之上，房产的开发与投资才具有吸引力、成长性，才有成为标杆的潜质。
　　既然地段指的是一种地理位置关系，首要的则是与其所依附的城市土地资源。地段是比地块更高一级也更为复杂的土地分级单位，与城市土地资源的稀缺性相关联，其价值可以说正是城市土地资源和价值的体现。
　　向来“物以稀为贵”。近几年随着城市化开发与投资进程的不断加快，国内城市特别是大城市，城市土地资源的稀缺性日渐凸显，能够用于开发建设的可供应土地更是极为有限。
　　中房信分析师付琦曾指出，近几年上海土地供应量一直偏少，可以说是处于供不应求的状态。
　　日前公布的2012年上海住宅的供地计划也显示，2012年计划供地1000公顷，比2011年总体减少了200公顷。实际上，2012年1000公顷的计划供地，为近3年来的最低供应量。
　　不仅总体数量有限，供应结构也倾向性明显。供地计划显示，2012年，经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小套型普通商品房用地计划总量为700公顷，余下30%为其他商品房用地。
　　整体供地量的不足、供应结构有所倾向，不得不说是缘于土地资源本身的稀缺与珍贵。而这种稀缺和珍贵的直接体现，便进一步加速和加重了地段的价值，进一步印证了“地段论”。
　　资源关联性
　　尽管地段关乎位置，但绝非简单的地理位置概念，而更是一种综合概念。可以说除了作为土地价值的一种载体，地段本身凝聚了众多的城市资源与城建配套等多种元素。而这也正是地段论所能代表的核心要义之一。
　　毋庸置疑，由于城市发展规划的历史和现实因素，由于人们群居的传统观念与习惯，城市先后形成了功能组合不同、功能偏倚不同的街道与社区。而往往具备了完善的资源配套的地段，诸如医院、学校、轨交和商业等，将对人们的生活、学习和工作带来更多的便利，地段的吸引力和凝聚力也更强。
　　21世纪不动产上海区域市场中心罗寅申分析称，除了所依附的土地条件，自然环境、交通、教育、医疗等配套资源，也是决定地段价值不可或缺的要素。好的地段，往往意味着便利的交通、齐备的配套资源、悠久的商业历史、强大的商业习惯、成熟的业态组合和活跃的商业气氛。具备了多重因素，地段的内涵才够丰富，价值才能凸显。
　　实际上，除了现有的资源配套，城市规划导向等因素，也将会影响到地段的价值和发展潜力。
　　三益中国院长高栋日前接受记者采访时表示，地段的人流和商业氛围的聚集度，都将直接影响物业开发的前景和发展潜力。而地段所在区域有没有相关城市发展规划的支撑，是其发展的关键要素之一，将直接影响地段未来的成长性。
　　以原卢湾滨江和徐汇滨江为例，尽管二者区域发展有所差距，地段价值有所区别，但徐汇滨江作为上海“十二五”重点发展的区域，无疑未来成长性更强，区域地段的价值也将更大。
　　概念相对性
　　地段，作为一个综合概念，附着于土地资源