近日，被称为上海陆家嘴“地王”的竹园商贸区的Z2-4地块正式开工，加上去年年底开工的Z2-3地块，这标志着世纪大都会项目已全面开工。

　　该项目将于2012年年底全面建成，总投资将不少于120亿元。

　　分析人士指出，这个项目是浦东开建的最大体量商业项目。它的入市，一方面改变了陆家嘴整体商业格局；另一方面，由于整体经济环境不景气，这个项目的未来招商将备受关注。

　　可能遭遇空置危局

　　事实上，这个项目从2005年推迟到如今才正式开工。陆家嘴集团总经理杨晓明表示，是由于地铁施工给该地块带来了很大的技术难度。

　　杨晓明说，经济不景气恰好是投资的大好时机，目前PPI指数下降，工业原材料价格下跌，投资成本进入相对稳定、低廉的时期，所以应该抓住时机，加大投资力度。“如果等到时机好了，项目还没有出来，就错失了机会。”

　　分析人士指出，2012年以后浦东陆家嘴将形成新的商业格局，世纪大都会拥有得天独厚的地理位置，优势十分明显。

　　但是彼时，浦东有“上海中心”等多个顶级的商业设施入市，使得供应量特别大，再加上2008年、2009年一些存量写字楼的招租问题，到了2012年，陆家嘴写字楼空置率将会有明显上升。

　　据第一太平戴维斯的数据显示，根据目前在建甲级写字楼工程进度预测，2009年上海还将有75.4万平方米（43.5万平方米分布在浦东）的甲级写字楼项目将竣工，因此目前上海甲级写字楼市场进入“租户市场”的序幕还只是刚刚拉开。

　　在供应量明显放大的情况下，截至2008年底，全市甲级写字楼平均空置率为15.4%，浦东地区则达到25.6%。

　　第一太平戴维斯总经理刘德扬认为，一方面，去年的写字楼供应量没有消化，另一方面，今后两年中，写字楼的供应大增，租金下跌的幅度比较大。以上海环球金融中心为例，原先报价在20元/平方米/天，现在租金成交价为10～13元/平方米，业主吸引客户的主要方式是延长免租期，如签约一年可提供1～2个月的免租期，因此实际折合下来的租金成交价明显低于报价。

　　数据显示，2008年一季度上海甲级写字楼日租金维持在8.25元/平方米，而到了当年年底则下降到7.6元/平方米，全市租金水平下降了7%（其中去年四季度就环比下降9.5%），其中陆家嘴、浦东竹园等区域租金下滑幅度最大。

　　第一太平戴维斯预测：2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上，平均租金水平继续回落5%～15%，日租金下滑到6元/平方米左右。

　　浦东在建的最大商业项目

　　世纪大都会项目地处陆家嘴金融贸易区核心区域，由东方路、张扬路、福山路、潍坊路围合而成。该项目占地面积约8.92万平方米，地面建筑面积约38万平方米。

　　该项目由两部分组成，横穿其中的世纪大道把整个地块划分成两个三角形的地块，分别为Z2-3和Z2-4地块。

　　这两个地块于2004年底在浦东新区招商大会上推出后，经过招投标，最终确定由陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司负责Z2-3地块的投资建设，并在项目建成后将其中部分商业建筑出售或租赁给百联集团。而李嘉诚旗下的和记黄埔将开发另一半Z2-4地块。

　　事实上，综观整个世纪大都会项目，按照当前的规划，其地下建筑面积合计将达到惊人的25.76万平方米，地上的总建面约在13万平方米左右。

　　随着近年来上海市“双增双减”的要求实施，高层建筑受到一定的限制，再加上地块面积有限，不少商业面积受到制约。于是，一些开发商开始了多向发展，将眼光由地上转到地下，以此规避容积率限制，进一步拓展商业面积。

　　在目前经济环境不景气的情况下，包括上海中心、世纪大都会等浦东陆家嘴多个商业项目逆市开工，其前景被业内人士所关注，这也是陆家嘴集团年内计划开工