“国务院43号文，将长久影响各级政府的经济运作模式，对省市以及区政府、镇政府来说，效应越来越明显，将来地方融资平台受到约束、地方债使用受到限制，在合乎监管的前提下，产业园区如何和金融机构做好对接，是个大挑战”，周强指出。

　　在这种情况下，要获得园区转型升级所需要的资金，探索投融资体制创新，发掘与金融机构的合作机会以及引导社 会资本的进入，就成为必然。“上海市经信委、上海市金融办筹划搭建的上海产业园区沙龙平台，其目的就是要动员社会力量共同参与推动本市产业园区发展工 作”，上海市经信委副主任徐子瑛说。

　　多重掣肘  资金闭环难题待解

　　产业园区的巨额资金需求被推向市场，如何找钱？

　　国务院近日发布的《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》也提出，支持国家级经开区同投资机构、保险公司、担保机构及商业银行合作，建立投保贷序时融资安排模式，并鼓励有条件的经开区探索与社会资本共办“区中园”。

　　业内人士分析指出，当前，园区开发公司的融资渠道较为单一，政府资金及银行类资产占据主要比重，资产负债率高，融资成本高。

　　在此条件下，金融混搭，使用多元多层次的资本是最直接的路径。开发贷、商业贷款、信托类融资贷款、险资的债 权计划或资产支持计划、证券公司的专项资产管理计划、各类理财产品的转化投资以及各种房地产投资基金(包括境外)资金，都可以为园区融资所用，并根据不同 的特性，形成金融产品组合。

　　谋求运营公司上市则可打通园区的直接融资渠道。近期，上海临港集团拟打包旗下部分园区开发业务借壳上市，在 上海，园区开发类的上市公司还包括市北高新、外高桥、浦东金桥等。临港集团董事长刘家平在接受媒体采访时指出，临港集团还将考虑建立园区开发基金，“以前 我们主要向银行贷款，现在考虑的是能不能把社会上的资源和国资对接，这样可以有效降低我们的负债率。”

　　在香港上市的上实城开还把目光锁定境外资本。上实城开今年收购了上海世贸商城，“收购价是45亿港元，现今 营业收入3.6亿，也就是说收益率在7-8%之间，扣掉一些硬性费用，收益率只有4%左右，放在国内显然没法做”，倪建达介绍，“但我们在海外借到了 3.98%的资金，只要收益可以覆盖这3.98%，就有盈利。”

　　而要获得资本的青睐，产业园区项目“可融资”是前置条件。

　　中投发展参与了昌平新城科技商务区(TBD)的开发，该园区占地55平方公里，为一二级联动开发。中投发展 有限责任公司董事长陈良秋认为，新形势下，必须从“园区开发投资主体能融资”向“园区开发项目可融资”转变。陈良秋指出，“无论做大的园区还是园中园项 目，都要关注项目本身的可融资性”。“可融资”意味着项目要回归金融的本质，捋顺现金流、损益、开发时序等关键问题。以此为前提，金融的切入才是顺当的。 在这个角度理解，曾经被忽视的“资本规划”当成为园区开发运营主体的必备技能，且“资本规划”应被前置，与产业园区的“空间规划”和“产业规划”有机结 合，实现“三规合一”。

　　资产证券化则是形成园区融资闭环的重要一环，甚至是产业园区融资的终极出路。

　　“要拉长旧有的链条，形成一级开发、二级建设、三级运营和四级的资产证券化或金融产品化，保证投资从现金回到现金，形成资金闭环”，陈良秋指出，否则，大量资金积压在园区无法满足回报要求，资金供应就会出现问题。

　　这种模式实际上已有较成熟的运作范本。国际范围内，以普洛斯、嘉民、丰树等为代表的一批工业地产商，近年间 快速发展，其背后的金融杠杆就功不可没——通过资产打包、REITs等金融渠道对