运情况来看业态非常单一，更出现一层楼三家咖啡馆的同质化布局。而二楼的高端家居品牌、高端珠宝品牌以及美容美发品牌，似乎也让周围写字楼的上班族们望尘莫及。加上互联网新时代一些崭新业态的层数不穷，比较下来，让中环广场在产品定位上少了几分特色和洋气，多了一些沉闷与冷清。

　　而对于商场方面所说的明年在业态方面的调整情况，记者以意向投资者的身份致电咨询了中环广场招商部门，相关工作人员表示：“我们目前将会大力引进一些高端品牌的入驻，侧重方向为零售、餐厅等业态，美容美发等方面将不再吸纳新的品牌进入。您若是想做进驻商场的品牌，必须符合高端、连锁等条件，您这边给我们提供相应的资料通过审核方可在谈入驻。”

　　对于商场三四楼商铺大面积关门的现象。该工作人员给出的解释是：“新鸿基是港企，我们一直秉承的经营理念是要做就做精品，要么宁愿不做，这也是为什么空铺这么多新鸿基不盲目招商填补空铺的原因。”

　　在中原集团研究总监张海清看来，中环广场空置率高与项目内部装修改造关系密切。此外，她分析表示：“中环广场出现大面积空铺人气欠佳主要有三个方面的原因：第一，地理位置不好，虽然靠近地铁，但是下面没有直接连通，所以那个地带的商业人气都一般，除了K11和太平洋等个案；第二，周边地带商业发展比较迅猛，而像淮海中路和南京西路现在的竞争力有一定下滑；第三，更重要的是，最近上海商业本身整体出租情况不太好，主要受到网购迅猛发展以及商业租金居高影响。”

　　历经数次升级 明年将再度调整

　　上海新鸿基方面在给记者的回复中透露，目前中环广场正计划从明年开始分期升级翻新，预计引入全新零售旗舰店和新概念餐饮等，展现全新购物体验与形象。

　　从上海新鸿基的回应可见，其中一部分是引进新概念餐饮，而记者注意到，目前上海中环广场餐饮数量已有5家。长期驻扎上海、深谙商业地产运作之道的投资人雷女士告诉记者：“一路调整不断的上海中环广场商业项目，尽管总品牌数量不多，但来往进驻的品牌不在少数。对于新鸿基地产而言，如何黏住写字楼内租户，锁定客群、重新规划业态布局或是下一阶段调整时需考虑的重点。至于引进新概念餐饮的规划，我认为还是有一定意义的。从目前淮海中路其他商场的调整策略可见，如香港广场大幅提升餐饮比例的做法，以及K11餐饮比例30%的情况下，引进新概念餐饮做精做细楼内市场对于吸引更多的客群或是一种好方式。”

　　对于上海中环广场商业而言，此次调整或将是十余年来又一次新动作。张怡告诉记者：“中环广场开业15年间，陆陆续续的业态调整经历了很多次，很多品牌在这里经历了入驻和退出。主要原因在于广场内客群稳定性一般。”

　　一位不愿具名的上海房地产业内人士表示：“在同一个商圈内，不同商铺处于不同层次的经营业绩，体现了商场不同的竞争优势。从淮海路的几个主流商业项目看，新天地提倡的是一种小资文化，这使得此类项目的竞争优势明显，尤其对于淮海路的年轻群体而言有吸引力。香港广场则高端大气，定位精准。而对于中环广场而言，则影响力要小，因为似乎找不出特色的业态。所以这就出现了类似商铺出现不同租赁状况的原因。另外，中环广场频繁进行商铺和业态的调整，说明对于目前新的商业模式需要一个积极的接受过程，否则容易被淘汰，尤其是一些新业态亟须引入。”

　　对于一直秉持高端物业打造的新鸿基集团，目前在上海市场的认可程度也比较高。但业内人士透露，新鸿基近两年以来高端物业的开发是遭遇到瓶颈的。

　　“目前国内很多高端零售业务受到遏制。另外，对于大城市而言，高端物业也面临不断调整业态的压力。毕竟目前消费者的消费习惯在发生比较大频率的变动。加上目前市区优质