一年百万级别的新增供应量究竟都会租给谁？曾经是上海写字楼主力的外资租户正在退出舞台中心最闪耀的位置。《中国经济周刊》记者了解到，2015年上海写字楼租户中最得力的军团来自内资，其需求占比首次越过了半壁江山达到58%，而2013年时内资需求只占28%，2014年则是37%。

    谢晨对记者表示，内资之所以可以一跃成为上海写字楼市场需求支柱，背后最重要的推手是非银金融租户。事实上，尽管外资金融租户对业务扩张仍将以审慎为主，国内金融企业——尤其是保险、证券、基金、P2P网贷等非银金融的继续扩张已经成为写字楼需求的一大主力。

    据陈仲伟分析，互联网金融行业的监管环境正从前些年的“野蛮生长”逐渐转向规范化，从而创造更稳定、长期的写字楼需求增长，“相较而言，受利率市场化和实体经济贷款需求不足影响，2016年银行业的扩张预计仍将落后于非银金融。”

    记者注意到，就普遍预计出现动荡洗牌的P2P行业来看，相较其他一些城市，上海非银金融租户的结构还显得比较健康。以2015年金融租户写字楼新增需求贡献度而言，上海的P2P网贷占比不超过一半，而北京约占到了八成以上，广州也在五成以上，而长三角亦有不少二线城市的金融租户新增需求明显依赖于P2P，比如无锡、苏州、南京、宁波等。

    但另一方面，一直被诟病错过BAT的上海虽然正竭力打造全球科创中心，在吸纳科技公司方面仍然不占优势。相比金融业租户需求达到37%的占比，互联网信息技术只占12%，不仅被北京远远甩在身后，而且在一线城市中垫底，甚至不敌部分二线城市。

    据陈仲伟介绍，从全国范围看，科技公司都是2015年写字楼市场上的一股新兴势力，成为继金融业之后的第二大需求驱动力。比如在互联网企业总部聚集的北京，2015年科技类租户的写字楼新增需求贡献率达到38%，这一比例在杭州、广州、深圳、成都、天津、重庆等城市也都达到15%以上的水平。

    而世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬则告诉《中国经济周刊》记者，不仅是中国，科技公司还是整个亚太区的写字楼新增需求主力，包括日本、韩国、印度、东南亚其他国家和太平洋地区等。上海如何获得优质科技公司的垂青，看来依然颇具挑战。

    上海写字楼租金短期还将上涨

    尽管上海去年写字楼的新增需求轻松覆盖了百万级别的新增供应量，但不可否认的是，这也将考验需求能否持续消化供应的能力。金纬对记者强调，上海去年写字楼的新增供应量不但刷新了自己的纪录，放在亚太区的坐标系里也显得非常突出。

    不过，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。这些数字都表明，上海仍有极强的写字楼需求待释放。

    据记者了解，从空置率角度分析，上海短期也的确存在租金继续上涨的动力。机构预测，上海陆家嘴和淮海路等核心板块的2016年底空置率将保持在5%甚至以内，形成有力支撑，供应压力主要还是体现在新兴商务区内。

    而在一线城市中，上海也很可能成为2016年写字楼平均租金增长最明显的城市。据世邦魏理仕预测，2016年上海写字楼平均租金预计增长1.8%，上海中心等项目的交付使用将缓解浦东极度供不应求的局面，同时新增项目普遍超过50%的预租率也显示板块租金短期内仍具备继续上行动力。

    相比之下，机构预测，深圳连续第二年受到百万平方米级别的新增供应冲击，写字楼租金自2010年起的上涨趋势可能在2016年停顿，但在前海