“上海去年的写字楼市场给了我们一个不大不小的意外。”谢晨指向一张柱状图，代表新增供应量和体现需求的柱状图双双冲破了标记“百万”的坐标值，身为全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕华东区的研究部资深董事，他在接受《中国经济周刊》记者采访时以“供需两旺”来概括市场行情。

    谢晨的“意外”在情理之中。说“不大”，是因为自上海从金融危机中复苏以来，除了2012年外，写字楼市场一直处于供不应求的状态。不过，去年还是被谢晨称为上海写字楼市场史上最活跃的一年。

    说“不小”，是因为上海2015年的写字楼新增供应量刷新了峰值，第一次达到了百万平方米的水平，要如何在经济下滑趋势已定的大背景下逆势消化，显然不是一个轻松的命题。《中国经济周刊》记者对比数据发现，前一个冲击百万级别的供应高潮还要追溯到2008年，但同年反映上海写字楼需求的净吸纳量数值却只有一半，次年空置率因此飙升。而2015年的净吸纳量不仅全部覆盖了新增供应量，还比105万平方米天量的供应多出一万平方米，确实给了市场不小的惊喜。

    虹桥引领新兴区域商业地产崛起

    在对上海过去的城市规划版图熟悉的人眼中，东有浦东，地理上对应的西面区域却远远不敌，提起长宁、青浦、嘉定、闵行四区接壤的板块，许多人脑中首先浮现出的总是冷清印象。

    但虹桥商务区的异军突起，让“打造下一个陆家嘴”不只是写在广告牌上的宣传口号。即使供应量不多的住宅市场也敏感地反映出虹桥板块的炙手可热，中国指数研究院数据显示，相比2011年，“大虹桥”2015年的房价几乎翻番，成交总量更是达到2011年的7倍之多。

    而新兴区域的崛起也成为上海商业地产的重要支点。据悉，虹桥商务区主体项目加国家会展中心总计约4.7万平方米的核心区域已在2015年底基本建成。有数据显示，该板块写字楼的出租率已经达到近九成，众多500强企业相继入驻。

    事实上，不只是虹桥板块，上海次中心区写字楼正在集体逆袭。“去年上海次中心区（DBD）写字楼新增需求56万平方米，首次超越了核心区（CBD），占到了52%，次中心区可租面积相对充沛，全年新增供应中的63%是位于次中心区。”谢晨对《中国经济周刊》记者表示。

    在他看来，赶在2015年尾声通车的地铁12号线二期、13号线二期更是令次中心区通达度进一步提升，所以次级商圈以及新兴商圈的迅速发展将成为2016年的主旋律。

    谢晨告诉记者，以前上海轨道交通线路是呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞，“随着12号线和13号线开通，南北线上的次中心区域与核心区域连通性大大增强，典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块等。”

    不仅是写字楼市场，上海去年的零售物业市场也受到新兴区域的提振。世邦魏理仕提供的数据预期，2016年虹桥商务区将迎来第一波供应高潮，整个商圈的新增供应将达到15万～20万平方米。2015年12月中旬，位于上海虹桥商务区的首个大型商业综合体“虹桥天地”已经正式开业。

    值得一提的是，从全国范围看，这种大CBD时代的到来，上海并不是孤例。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉《中国经济周刊》记者，2016年全国将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%来自各城市的新兴区域内，一线城市零售物业的新增供应中也有近一半来自完全新兴的区域。

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