料峭寒风中，上海黄浦江沿岸的外滩国际金融服务中心项目(8-1地块)的桩基础工程正在有条不紊地进行。工地上的工人不知道，围绕这块百亿“地王”的股权风波正被外界热议。
　　这幅占地面积仅为4.5万平方米的商业用地，在2010年初，以92.2亿元成交价创下上海“地王”，至今无出其右。
　　拿下地王的民企上海证大(00755.HK)演绎了地产版的“蛇吞象”故事。然而，随着房地产市场调控走向纵深，融资环境恶化，上海证大以金融杠杆撬动“地王”的初衷失灵。“地王”项目退地、易主、改规划的消息频频传出。
　　2011年12月下旬，已经退为二股东的上海证大和三股东绿城集团都被传欲转让该项目股份。
　　一时间，“地王”成了烫手的山芋。上海证大、SOHO中国(00410.HK)、复星国际(00656.HK)、绿城中国(03900.HK)等多家房企纠缠于此。
　　“地王”难咽
　　上海市政府规划版图中的外滩金融聚集带与浦东陆家嘴隔江而立。“一城一带”(即陆家嘴和外滩金融集聚带)是上海建设国际金融中心的核心承载区域。亟待发展的外滩金融集聚带，规划有2.6平方公里，150万平方米以上的建筑面积。8-1地块即位于此黄金地带上，东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，西接城隍庙商业区，规划名为外滩国际金融服务中心。
　　该地块是上海市首幅采用“勾地模式”出让的土地。所谓“勾地”，是指土地在正式挂牌出让前，买方对感兴趣的土地向政府表明购买意向并出价，政府认可后，再行招标、拍卖、挂牌的交易方式。2010年2月初，8-1地块以92.2亿元的价格问鼎上海“地王”。
　　“地王”甫出，就被业内称为“蛇吞象”。上海证大击败复地、中华企业、新黄浦等对手，揽下此地块。土地款的价格，是截至2009年6月30日上海证大总资产的1.2倍，现金余额的19倍。
　　上海证大掌门人，是出身“五道口”(即人民银行研究生部)的戴志康。曾跟随戴志康的一位证大管理层人员告诉财新《新世纪》，彼时的证大，就是“老鼠背空米袋”，戴志康自信可以利用金融杠杆撬动“地王”项目。
　　按照上海市土地出让管理规定，土地款在竞拍半年之内付清。但不久，房地产调控走向纵深，银根缩紧，房地产市场急转直下。金融业出身的戴志康游走各种融资渠道，为“地王”后续募资。
　　戴志康首先找来的，是复星集团董事长郭广昌和绿城集团董事长宋卫平。2010年4月，上海证大公告宣布，与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。但也仅够支付土地款大部。土地回收、易主的传闻还是时有传出。
　　即便如此，戴志康对该项目的操作还是自信满满，在不同的场合，戴志康都曾向财新《新世纪》记者表示，证大一定是外滩“地王”项目的主导方。他宣称，8-1项目预计总投资为150亿元，2014年将竣工。
　　为解决开发“地王”所需资金，2011年下半年开始，证大将持有数年的浦东大拇指广场、证大丽笙酒店、浙江湖州地皮等项目部分出售。
　　沪上一家商业地产开发公司投融资部总经理告诉财新《新世纪》记者，“大拇指广场是证大标志性产业，秉承持有型商业模式的证大，不到万不得已是不会卖它的，说明资金出现严重问题。”
　　上海证大2011年中期报告显示，上半年，上海证大实现营业收入约13.2268亿港币，同比下降53%，负债率一路走高，流动负债总额为157 .27亿港元。在公开场合，戴志康依然表示自己募集几十个亿不是难事，却也坦言8-1项目日生利息数百万元，对项目推进的速度和效率要求很高。
　　2011年8月31日，标准普尔将上海证大的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”，展望为负面。标准普尔预计证大房产2011-2012年的自由现金流仍将