五年未曾放松的房地产行业固定资产投资项目资本金比例的下调，让市场充满想象——股市房地产板块应声上涨，开发企业欢欣鼓舞，房价走势这一行业的永恒话题再次成为热点。

    “保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%降至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35%降至30%”，对于这一降幅，尽管不少市场人士认为大出意料，但仍有人质疑其或为“杯水车薪”，期盼依靠降低资本金比例来拉动房地产投资是“治标不治本”。

    直接利好的逻辑

    下调资本项目金比例的消息让房地产行业“相当受用”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此对中国证券报记者表示，这等于让开发商回到2004年以前房地产调控之前的好日子。

    这一政策的利好逻辑非常清晰，长城证券研究所出具的报告认为，下调资本金比例将降低行业融资门槛，减缓资金压力，促进房地产投资增速回升。调整后，对于保障性住房和普通商品住房项目，开发商需要的启动资金相当于降低了43%；对于非普通住宅和商业项目，启动资金相当于降低了14%。这大大增强了开发商的投资能力。

    从另一个角度来看，下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛，有利于刺激房地产投资，区域龙头更具优势、受益更多。国信证券分析报告指出，自1996年起，国家对于各种经营性投资项目，开始试行资本金制度。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。本次下调商品住房项目资本金比例至20%，大大降低了开发企业的贷款门槛。由于商品房开发实行项目法人制度，按央行121文规定，开发贷款按开发项目封闭运作，严禁跨地区使用，因此，在以银行贷款作为融资渠道方面，区域龙头更具优势，本次下调商品住房项目资本金比例后，区域龙头受益更多。

    国都证券分析师邹文军预计，下半年新增投资将明显回升。由于销售的好转明显好于市场预期，5月份多个大中城市出现量价齐升的情况，开发企业对房地产行业前景的判断将陆续由过度悲观转向谨慎乐观甚至乐观，库存仍呈现趋势性减少。现阶段政府推地节奏明显放缓，土地供应不足，土地市场再次出现争拍地块的火爆场景。资本金比例的大幅下调，令开发商投资杠杆能力大幅提升，35％的资本金比例带动的投资将放大至2.86倍（100/35），20％的资本金比例带动的投资更将放大至5倍（100/20），资金准入门槛的降低，将使未来有效供给增加。同时，未来新增供给的情况还需视土地供给情况，如果新增土地供应较少，仍可能出现争拍土地的火爆场景。

    国信证券房地产行业分析师方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定义标准已经普遍放宽，因此，本次利好的覆盖面较广。

    开发企业未必会将资金加大投资

    “2004年上调资本金比例，房地产投资难道就因此降低了？房地产行业就因此降温了？同样的道理，下调这一限制的作用也是有限的，市场如此热闹，只是因为业内太期待政策利好”，一位开发商在接受中国证券报记者采访时表示，并不认可市场对这一利好政策效用的期待。

    尽管业内人士认为房地产开发项目资本金比例下调幅度超出前期预期，但不难看出政府的思路是不同项目区别对待。调整后，保障性住房和普通商品住房的项目资本金比例恢复到1996 年首次设定该比例的水平。除此之外，对于其他房地产开发项目，如非普通住宅和商业地产，最低项目资本金比例只下调了5%，符合政府对不同项目区别对待、有保有压的一贯