中国住房制度改革的一种新思路浮出水面。继“保障房+商品房”双轨制住房体系提出之后，“保障房（廉租房）+商品房+半保障房（经济适用房）”一分为三的市场格局分野或将纳入政策参照视野。

    本报独家获悉，国务院参事室近期就“房地产业发展和住房保障”问题已完成在广州、长沙和三亚等地的调研，之后课题组将草拟一份调研报告上呈国务院，为下一步的房地产政策制定提供参考。

    该项调研的课题组组长为国务院参事陈全训。中国民(私)营经济研究会会长保育钧为特约研究员。保育钧拒绝向记者透露这份报告的具体内容，但他表示：“中国住房制度改革问题相当复杂，‘一分为二’地看待住房问题还不够，应该‘一分为三’。”即，将边界模糊的经济适用房单列为“半保障房”，实现“廉租房+商品房+经济适用房”的合理住房体系。

    对于这一见解是否会出现在报告中，保育钧未置可否。在他看来，兼有商品房属性和保障房属性的经济适用房虽然定性颇显尴尬，但仍不应停建或取消。“毕竟它联系着一大块群体，一旦取消，这部分人群的住房问题可能会面临上不着天、下不着地的局面。”

    密集调研隐现政策风向

    6月15日，国务院参事在三亚“博鳌·21世纪房地产论坛”的调研以闭门会议的形式召开，有近30家房地产企业高管和行业协会代表参加。席间地产界反映最多的意见，是当前房地产政策制定的科学性问题。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前有些房地产促进政策并未惠及促进投资增长的实质。“比如商品房投资自有资本金比例下调到20%，大家都觉得没起到作用。关键原因是政策还没有触及到土地出让金这一块。只有把土地出让金支付比例和土地证发放程序也做相应调整，才有可能起到更大作用。”

    富力地产公司执行董事吕劲表示，最近之所以抢地盛行、地价猛涨，与城市核心土地资源状况不透明有关。开发商不知道存量有多少，只能拼命竞价，导致地王迭出。所以，制定“城市核心土地资源储备的中长期政策”是当前的紧迫任务，大力盘活城中村等城市核心地段资源，增加稀缺地块的供应，才能把土地价格降下来。

    金地集团董事长凌克则希望参事们向决策层反映，土地出让时不要搞“暗标”（挂牌报价）。目前各地拍地时暗标颇为盛行，但这种出让方式“很不合理”，会变相增加企业的决策困难及拿地成本。这一提议得到在场多位业界人士一致响应。

    广州颐和集团董事长何建梁甚至直言：“当前政策出得太多、太乱。今后一段时期，伴随市场变化，政策导向应重新梳理。”

    对于地产界所反映的这些问题，国务院参事陈全训并未多做回应。

    记者了解到，国务院参事室派出的这支调研组此前还在广州和长沙两地调研过。在广州调研期间，曾先后与政府房管部门、开发商和保障房住户进行过三次座谈，并实地考察了保利西子湾等限价房、经济适用房和廉租房小区，广泛采纳各方对当前住房政策的意见。

    而在全国首个住房保障局诞生地长沙调研，从提纲来看，关于保障性住房的制度创新、土地成本问题以及物业税开征影响的征求意见是其关注重点。

    联想到此前国家统计局在40个大城市展开的土地成本调查，业内对国务院参事此轮频繁调研的猜测是：目前正处于楼市政策的空档期，中央政府正在通过多渠道摸底市场真实状况，为下一步的政策制定提供方向依据。

    三分鼎立？

    在三亚调研当天，一位地产界