正是由于发现了房价里的奥秘，方圆盯上了那些表面上交易活跃的楼盘。“交易量活跃说明投资客多，风险也大，投资客资金出问题、急于套现的概率就大。”职业上的便利让方圆更容易找到急于抛售房产的卖家，这些人的售价至少会比市场价低一成。

    此外，方圆还掌握了让商业贷款利息比公积金贷款利息还低的“绝招”。原来，如果是通过房产中介办成的按揭贷款，银行会给中介“返点”，去年是购房贷款总额的1%，今年因为竞争激烈，返点提高到了1.2%。如果房产买卖双方直接到银行办理按揭贷款的话，银行就可以把给中介的佣金以及银行的部分利润让给贷款人。这也是银行最近提出的“直客式”服务思路。

    方圆就是这样“吃”进了他在上海的第一套房子。他在交易量活跃的楼盘找到了一个因为要离开上海而急于抛售房子的卖家。一套市价约120万元的房子，方圆把价格砍到了105万元左右。但他把房产的评估价做到了130万元。这样，就能从银行贷款104万元，利率是3.74%（5.94%×0.7×0.9），比公积金贷款利率还低。基本上不用掏钱，方圆就有了一套房子。

    方圆由此也发现了新的业务增长点：房地产市场火爆的这几年，有需求又有购买力的人已经基本上买了房子。现在开发的是有需求但是购买力不足的购房者。他们年纪轻，积蓄不多，但收入尚可。“低首付、低利率和高负债”正是这部分购房者的理想模式。“我专门为这样的客户服务。”方圆说。

    从开发商“假销售”到中介发掘新客户，目前的房产市场热闹非凡。“但我知道，表面热闹的市场是在传达各方对后市的悲观与迷茫。如果大家觉得今年的市场好，明年的市场比今年更好，他们还用得着花这么大力气营销吗？”方圆说，“但你也不要以为被忽悠进去买房的人就吃亏了，不买房的人可能更吃亏，因为房价上涨的速度比你收入增长的速度快得多。尽管存量房的消化需要好几年时间，尽管后市不容乐观，尽管已经隐藏了不少风险，但只要房价上涨，这些问题就都不是问题。我从来不担心房价下跌，因为我看到了各方的决心。”