东莞楼市感受到的第一丝料峭寒意,似乎正赶上今年雪灾那个时间节点。先知先觉者很快在行动上进行了回应,而这也被视为今年楼市降价风潮的发端。在此后一轮又一轮,从单点到多点,从个盘到多盘的跟进微调中,这一行动被赋予了“理性”、“健康化”等内涵。现在看来,这番价格调整既是开发商迫于形势的无奈之选,也是顺应市场的必然之选。也正因此,当我们回到年头去看这番调整时,眼下的调整仍在继续。

    9.2万平方米的成交谷底

    现在看来,“9·27”新政就像是去年高温楼市上浇下的一杯冰水。但因前期火势过于凶猛,2007年第四季度的楼市高温仍难以出现明显的消退。

    毕竟,此前的东莞楼市已保持了长达7年的持续走高态势。越来越高的房价却更加刺激着消费者的购房热情,以至于当时不少业内人士还称东莞楼市正在出现“恐慌性”的购房局面,市场上很多消费者因担心买不到房而去“抢房”。一时间“还不赶紧买房?”成了当时最炙热的口头语。
 
    不过,事情已经在悄悄发生变化。2008年伊始,这场寒流便正式袭至东莞。住宅成交量同比和环比均减少超过5成,2008年的东莞楼市开始透出了阵阵逼人的寒意。

    然而,一切才刚刚开始。整个2月份,仅9.2万平方米的住宅签约量让东莞楼市的销售直接跌入谷底,东莞楼市正式进入黑夜前的黄昏。不过,这个阶段的楼市促销还是有些不痛不痒,整体房价也没有发生太大的变化,表现最明显的还是成交量的大幅下滑。在这个时候,人们仍然对今年的奥运销售存有很高期待,当然还包括那传统意义上的“金九银十”。

    撬动磐石的第一支杠杆

    2月末的一个下午,丰泰城突然对外发布信息称,将于10天后推出200套毛坯房,最低价格仅售4000元/平方米,均价则为4500元/平方米。就在当晚,万科运河东1号举起了“7折”团购的降价大旗,降价开始成了一种声音和行动。合富辉煌东莞市场研究部副总经理李兴旺说,此举意味着东莞楼市的深度调整从此拉开序幕。

    尽管万科东莞公司副总王永彪后来在公开场合对该次行动进行了澄清,并表示“万科的影响力没有大家想象的那么大,万科要做的事情也没有大家想象的那么大,实际上只是在既有战略‘快速周转、效率制胜’的指导下,做了正常的市场行为。只是针对部分小的产品进行了一次团购”。但从某种意义上看,万科此举却正是撬动东莞楼市价格磐石的第一支杠杆。

    翌日一早,光大旗下景湖春晓和景湖湾畔两个项目还以相同方式作回应。3月,丰泰等少数地产商再度跟进,不过此时的项目以普通洋房为主。4月,更多的开发商开始跟进。5月,满城尽刮“团购风”,东莞楼市出现了大范围的价格回调。

    从3月到5月,东莞的洋房、小户型以及价格一直都很坚挺的别墅产品,都不同程度地进行了价格微调。至此,东莞房价第一轮全面调整暂告一个段落。

    奥运促销变成集中让利

    6—7月,价格回调有所放缓。有关分析认为,其原因主要是,前几个月的价格回调刺激了一定的成交量。不过影响有限,整个市场仍处于极度低迷的状态之中。7月,随着宏观经济及房地产上半年统计报告的出炉,以及对下半年楼市走势的预判,楼市前景暗淡的市场预期开始弥漫。当月下旬,“3字头”房价开始在市场上频现。万科城市高尔夫花园高层洋房起价3799元/平方米,购房者再加1元送8万元装修；理想0769推出64套洋房,最低价3400多元/平方米,大部分单价为4000多元/平方米；联华花园城为庆祝集团成立15周年,推出91套单位,其中10余套属于特惠单位,一口价3280元/平方米,其它都是4000多