2011年上海土地交易市场首拍1月平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一史无前例的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

    土地期满“无偿收回”

    记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定，最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字（2010）第02号”（下称“2号公告”），即去年9月。

    在2号公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，上海《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。这种规定，在历来的土地出让交易中均属首次。“这个规定很刺激，要是以后都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

    上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”

    与物权法有冲突？

    事实上，记者在采访过程中发现，不少业内人士都对这一规定存有争议。

    一名港资开发商代表和长期从事土地研究的易居分析师付琦从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。

    港资开发商的理由是：“这个是政府与开发商的合同，开发商最后将房源卖给了小业主，小业主却对此完全不知情，如何执行？真要起到作用，应该写在售房合同里。”

    付琦进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一规则，可能将和法律法规冲突。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”，但前提是“续期”，而不是“收回”。

    能否执行有待观察

    “实际上，自1987年深圳第一块土地出让至今，也不过23年。在这23年里，土地管理制度已经发生了翻天覆地的变化，谁能说得清未来还会发生什么样的变化。”付琦指出，住宅用地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。如此看来，2号公告中出现的“土地期满收回”规定，在几十年后能否被有效执行，还有待观察。

    付琦认为，目前市场中传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。